Adrian Gubčo 31.10.2025 13:05

Nová „veža“ pri známej križovatke. Na okraji vnútornej Bratislavy ožíva dávny zámer, mesto dáva zelenú

Aktuálne obdobie praje rozvoju rezidenčných projektov, rovnako ako využívaniu plôch, kde sa donedávna stavať neoplatilo. Ožívajú tak aj zámery, ktoré boli prvýkrát predstavené už dávnejšie, dosiaľ však nemali ideálne podmienky pre výstavbu. Jeden z nich by mohol vzniknúť neďaleko križovatky Bajkalskej so Záhradníckou – teda na mieste, kde sídlisko prechádza do vnútorného mesta.

Možná podoba projektu. Zdroj: DF Creative Group

Bajkalská ulica je vo všeobecnosti považovaná za akúsi hranicu bratislavského vnútorného mesta – alebo, inými slovami, širšieho centra. Kým východne od nej sa nachádzajú sídliská rozvoľneného charakteru, západne od ulice sa rozvinuli kompaktnejšie štruktúry s blokovou zástavbou. Tá sa v súčasnosti priebežne zahusťuje, keďže mestskejšie prostredie láka mnoho kupujúcich a investorov.

Ožívajú tak aj staršie projekty, ktoré sa prvýkrát objavili už dávnejšie – aj pred viac ako desaťročím. Príkladom je zámer, v súčasnosti nazývaný len jednoducho Polyfunkčný objekt Záhradnícka ulica. V čase jeho kreovania však mal ambicióznejší názov Garden Tower. Projekt od spoločnosti Thymus s.r.o. je naplánovaný v blízkosti exponovanej križovatky Záhradníckej s Bajkalskou, na mieste parkoviska medzi objektom Slovanet a budovou Sociálnej poisťovne.

Jeho povoľovanie prebieha dlhšiu dobu. Prvýkrát získal investor záväzné stanovisko k projektu už v roku 2020. Medzičasom sa severne od plánovaného objektu vybudoval garážový dom, ktorý je vo vlastníctve investora. Túto realizáciu možno vnímať aj ako nultú etapu, keďže využitý bude aj v rámci pripravovaného developmentu, ktorý získal novú podobu.

Po novom bude mať podobu objektu, tvoreného dvomi časťami – nižšia z nich bude mať päť nadzemných podlaží a označená je ako Polyfunkčná budova B. Vyššia bude mať jedenásť podlaží a označená je ako Polyfunkčná budova A. Funkčne pôjde o kombináciu bytov a administratívnych priestorov. Na prízemí je naplánovaný showroom a kaviareň, pričom showroom bude pokračovať aj na druhé podlažie. Kancelárie budú na treťom až piatom, byty na vyšších podlažiach.

Celkovo sa tu uvažuje s 24 bytmi, z toho 12 dvojizbovými, desiatimi trojizbovými a dvomi štvorizbovými. Nebytová funkcia (kancelárie, showroom a kaviareň) bude na viac ako 2,6-tisíc štvorcových metroch (hoci kancelárie budú zaberať asi len 705 m² a showroom 293 m²), čo zahŕňa aj podzemné skladové priestory, prípadne spoločné a komunikačné priestory. Parkovanie bude riešené čiastočne v dvojici podzemných podlaží (pre byty) a zvyšok v garážovom dome. Vybudovaných bude 34 nových stojísk, celkové nároky sú v objeme 56 stojísk.

Zámer získal kladné záväzné stanovisko, čím mesto overilo súlad s Územným plánom. Ako konštatuje v texte stanoviska, z hľadiska urbánneho kontextu development svojou mierkou a osadením na pozemku podporuje prirodzenú hmotovú gradáciu v dotknutom území, akceptuje a vyrovnáva výšku jestvujúcej zástavby na opačnej strane Záhradníckej ulice a vytvára prirodzený akcent na okraji orientačne významnej križovatky. Ako vyvolanú investíciu žiada mesto vybudovať ochranný pás pre cyklistov v šírke 1,25 metrov.

Ako spracovateľ dokumentácie figuruje kancelária Plan Factory, podľa všetkého ale ide len o projektantov. V minulosti podobu budovy spracúvala kancelária DF Creative Group. Architektov z Plan Factory redakcia YIM.BA oslovila so žiadosťou o poskytnutie vizualizácií. Nanešťastie ale nereagovali.

Investor tak aktuálne disponuje kladným stanoviskom a môže sa posunúť do ďalšej etapy povoľovania. V ideálnom prípade by mohol získať kladné posúdenie stavebného zámeru v priebehu budúceho roka – a aj spustiť výstavbu. V takom prípade bude Garden Tower realitou najskôr v roku 2028.

Projekt na južnej strane Záhradníckej. Zdroj: JAAR

Hoci má Garden Tower názov Záhradná veža, v skutočnosti sa výškou veľmi neodlišuje od panelových domov na blízko sídlisku Starý Ružinov. Rovnako by mala do veľkej miery nadväzovať na dom Octopus Habitat na južnej strane Záhradníckej. Aj keď teda nemožno vyslovene hovoriť o veži, do prostredia by sa mal projekt zaradiť celkom dobre.

Pomôže tak vytvoriť akúsi bránu do vnútorného mesta. Záhradnícka je významnou spojnicou Ružinova s centrom mesta a z veľkej časti disponuje mestským charakterom. Neplatí to snáď len o úseku severnej časti ulice medzi Miletičovou a Bajkalskou, kde sa nachádzajú veľké voľné plochy bez zástavby či s parkoviskami. Postupne sa to ale mení, pričom v rámci Garden Tower zanikne ďalší nevhodne využívaný priestor.

Dobudovať však ostáva aj juhozápadnú stranu križovatky Záhradníckej s Bajkalskou. Priestor po bývalom areáli Drutechny ostáva naďalej takmer prázdny. Pôvodne mal byť zastavaný projektom Olympia s výškovou dominantou s 39 podlažiami a 115,5 metrami. Zámer ale zlyhal a pozemok sa neskôr dostal do rúk spoločnosti Zahradnicka Property s.r.o., ktorá je spriaznená s rakúskou bankovou skupinou Raiffeisen a slovenskou Tatra bankou.

Aktuálny majiteľ tu pracuje na príprave projektu, známeho ako Polyfunkčné objekty A1, A2 Záhradnícka – Bajkalská. Projekt počíta s výstavbou dvoch objektov s rôznou výškou, ktoré budú obsahovať kancelárske priestory, obchodné prevádzky a parkovacie miesta. Súčasťou je aj revitalizácia okolia a vytvorenie zelených zón. Architektúru spracováva kancelária JAAR, v minulosti známa ako AK Jančina.

Podľa aktuálne známych vizualizácií pôjde o pomerne jednoduchú a racionálnu architektúru. Termíny výstavby zatiaľ nie sú známe, hoci projekt je vo vysokom štádiu povoľovania. Investor sa chce zariadiť podľa situácie na trhu. Tá ale väčším kancelárskym projektom mimo downtownu praje len do určitej miery. Na urbanizáciu mimoriadne exponovaného pozemku tak možno príde až o niekoľko rokov.

Dobudovanie lokality by každopádne dodalo územiu nielen mestskejší výraz, ale aj vytvorilo výraznejší kontrast oproti ružinovskému sídlisku východne od križovatky. Išlo by o skutočne dramatický prechod do postupne sa rozvíjajúceho širšieho centra Bratislavy. To sa vďaka masívnej výstavbe v posledných rokoch postupne skompaktňuje, čím sa po troškách približuje centrám európskych veľkomiest.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.