Adrian Gubčo 02.05.2025 13:48

Známy developer narazil. Magistrátu sa nepozdáva zámer v rušnej lokalite, nateraz ho odmietol

Časť Ružinova medzi Miletičovou a Jégého ulicou prešla v posledných rokoch dramatickými zmenami. Z brownfieldu sa stala husto obývaná štvrť s mohutnými bytovými domami. Rozvoj ešte nie je ani zďaleka ukončený – naplánovaných tu je niekoľko zámerov od viacerých developerov. Jeden z nich teraz narazil, keď mu plány na určitú dobu zhatilo Hlavné mesto.

Zdroj: Google Maps, Immocap

Stavebne aktívna lokalita

Blok medzi Miletičovou, Trnavskou cestou, Jégého a Záhradníckou je tvorený rôznorodou zástavbou bytoviek, administratívnych budov či sakrálnych objektov, doplnených o zvyšky niekdajšej Cvernovky. Na začiatku 21. storočia sa o územia začali zaujímať developeri, ktorí ho postupne pretvorili, hoci nie vždy len k lepšiemu. Dnes tu zostáva niekoľko voľných plôch a objektov, vhodných na transformáciu.

Popri dominantnom FINEPe, ktorý tu postavil niekoľko etáp Jégého Alejí, sa tu v poslednej dobe aktivizuje aj spoločnosť Immocap. Pôvodne išlo o developera, sústrediaceho sa na kancelárske a retailové nehnuteľnosti. Stojí napríklad za výstavbou komplexu Central, kde vzniklo nákupné centrum, kancelárska budova či hotel. Na Jégého vlastní plochy medzi druhou a štvrtou etapou Jégého Aleje a areál bývalého Henkelu.

Immocap v roku 2023 oznámil už dlhšie očakávaný vstup do rezidenčného segmentu a predstavil niekoľko projektov. Jedným z nich je Kvarter, ktorý sa realizuje na prvej zmieňovanej parcele. Polyfunkčný dom s bytmi a retailom na prízemí má byť príkladom mestotvornej architektúry a využitia vyspelých technológií za účelom zníženia environmentálnej stopy. Riešenie vypracovala kancelária Čechvala Architekti.

Vo výstavbe je už aj prvý z projektov na mieste Henkelu. Z pôvodne administratívnej budovy dnes vzniká bytový dom s jednoduchým názvom Záhradnícka. Po rekonštrukcii v réžii kancelárie DKLN by sa tu malo nachádzať 43 bytov a apartmánov stredného štandardu. Predaj sa stretol s veľkým záujmom klientov, v krátkom čase sa podarilo vypredať väčšinu rezidencií.

Rekonštrukcia budovy na Záhradníckej 91 predstavuje prvú etapu transformácie areálu Henkelu. Zdroj: Immocap

Transformácia lokality dostala stopku od mesta

Nie je prekvapením, že v prospech rezidencií chce developer využiť aj zvyšok areálu. Preto naplánoval druhú etapu, ktorá má dopovedať mestský blok na nároží Jégého a Záhradníckej. Podľa predstáv investora sa tu mal postaviť polyfunkčný objekt, ktorý by pozostával z prevádzky garni hotela a z bytového domu v severnej časti, má tri podzemné podlažia a osem nadzemných. Južné krídlo stavby pri Záhradníckej ulici by malo tri podlažia.

Naplánovaných tu bolo 33 bytov a 83 hotelových izieb. Byty aj izby by boli umiestnené na druhom až ôsmom podlaží, prvé by slúžilo v prospech hotelového lobby, recepcie, raňajkárne a trojice komerčných priestorov. V trojici podzemných podlaží by bolo umiestnené parkovanie, čím by boli takmer kompletne odstránené súčasné parkovacie plochy na teréne. Počet parkovacích miest by bol tristo (pričom norma žiadala len 209 – pravdepodobne budú slúžiť aj projektu Záhradnícka), okrem toho by tu bolo aj 76 miest pre bicykle.

Immocap sa spojil so známou kanceláriou Compass, ktorá má nielen bohaté skúsenosti s mestskými domami, ale v lokalite aj priamo sídli. Vizuál projektu nie je známy, dá sa však predpokladať, že bude na vysokej úrovni. K zlepšeniam má patriť vytvorenie peších spojení naprieč územím, vďaka čomu sa má prepojiť Starý Ružinov so saleziánskym areálom.

Hoci ide o skúseného developera i architektov, mesto napriek tomu vydalo k projektu nesúhlasné záväzné stanovisko. Odmietlo teda jeho súlad s územným plánom.

Podľa Magistrátu patrí k nedostatkom fakt, že garni hotel spĺňa definičné znaky bývania, preto ho nemožno označiť za občiansku vybavenosť, ako predpisuje regulácia. Hotel musí spĺňať určité požiadavky aj preukázať adekvátne dispozično-prevádzkové riešenie. Výhrady má aj k nezapočítaniu loggií do celkovej podlažnej plochy stavby alebo nezapracovanie podkladov k iným plánovaným stavbám, aby sa dalo posúdiť splnenie funkčných regulatívov.  

Pre Immocap to znamená spomalenie v príprave nového projektu. „Záporné stanovisko bolo vydané z dôvodu potreby doplnenia určitých informácií do dokumentácie pre územné rozhodnutie,“ konštatuje Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu Immocap. „Výhradám Magistrátu plne rozumieme a aktuálne pracujeme na doplnení a detailnejšom popise požiadaviek zo strany Magistrátu. Následne bude DÚR opätovne zaslaná aj so žiadosťou na opätovné posúdenie nášho stavebného zámeru.“

V každom prípade, s ohľadom na situáciu ešte developer nemôže v krátkej dobe požiadať o rozhodnutie o stavebnom zámere. Za ideálnych okolností ho mohol dostať ešte tento rok. Za nových podmienok (a za predpokladu splnenia požiadaviek mesta) sa k nemu pravdepodobne dostane až v priebehu budúceho roka. Ak vtedy začne aj výstavbu, ukončená bude najskôr v roku 2028.

Okolie zámeru prejde veľkými zmenami vrátane vzniku novej električkovej trate a dopravného uzla. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Ešte viac mestského ruchu

Záujem developera o výstavbu v tejto časti Bratislavy je pochopiteľná. Lokalita má strategickú polohu, ktorej význam bude v najbližších rokoch rásť. Zmenia ju nielen nové developerské projekty, ale aj plánovaný rozvoj infraštruktúry verejnej dopravy alebo revitalizácia verejných priestorov.

K privátnym investičným projektom patrí predovšetkým druhá etapa Jégého Aleje V, ktorá prinesie výstavbu rezidenčnej veže a rekonštrukciu historickej Cvernovky, označovanej ako Ružový hrad. Výšková budova bude so 118 metrami jedna z najvyšších v Bratislave, kým v obnovenej Cvernovke by sa mali nachádzať na bratislavskom trhu pomerne unikátne lofty. FINEP sa pri navrhovaní spojil s renomovanou českou kanceláriou A69 Architekti či slovenskými Topinka Architekti.

K výrazným vstupom bude patriť aj Nový trh od INTRADE Financial Investments, s.r.o. Polyfunkčný komplex netradičného tvaru s architektúrou od kancelárie Architekti Šebo Lichý bude patriť v kontexte Bratislavy k skutočne netradičným stavbám. Podľa informácií YIM.BA navyše investor uvažuje ešte o navýšení objektu.

Z verejných projektov je kľúčová predovšetkým zamýšľané vybudovanie električkovej trate na Pribinovej a Košickej ulici, ktoré bude pokračovať cez Miletičovu smerom k Ružinovskej radiále. V priestore dnešného parčíka medzi Miletičovou a Záhradníckou by malo vzniknúť obratisko, ktoré umožní otáčanie električiek z viacerých smerov. Vznikne tu teda pomerne dôležitý dopravný úzol.

Napokon, mestská časť Ružinov spoločne s Metropolitným inštitútom Bratislavy pripravujú súťaž pre preriešenie trhoviska Miletičova. Populárny bod na mape mesta je už v zlom stave a zaslúži si revitalizáciu. Súťaž bude založená aj na výsledkoch participácie, ktorá kládla dôraz na zachovanie atraktívneho genia loci územia.

Už dnes rušné územie sa tak premení na ohnisko mestských aktivít. Intenzívna výstavba zmení jeho tvár aj fungovanie a prináša aj prísľub veľkej revitalizácie verejného priestoru. Či sa podarí do tejto transformácie vo výraznejšej miere zapojiť aj Immocapu, sa ukáže v najbližších mesiacoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.