Adrian Gubčo 18.03.2026 18:00

Nová dominanta Bajkalskej začína rásť. Baya pridáva prvé podlažia, developer BTK sľubuje špičkovú kvalitu

Bajkalská sa v priebehu najbližších rokov zmení na veľkomestskú ulicu obklopenú súčasnou zástavbou. Jedným z najvýraznejších projektov bude Baya od spoločnosti BTK, rastúca v susedstve križovatky Bajkalskej s Prešovskou. Developer sa netají víziou ponúknuť vysoko komfortné bývanie vo výbornej dostupnosti centra Bratislavy. Ponúkané byty sa majú vyznačovať mimoriadnym technickým štandardom.

Zdroj: BTK

Pokojné bývanie na rušnej triede

Bajkalská ulica patrí z dopravného hľadiska k najvýznamnejším uliciam v Bratislave. Tvorí súčasť vnútromestského cestného okruhu, ktorý zabezpečuje rýchle prepojenie medzi významnými časťami mesta – Ružinovom, Novým Mestom, ale aj Petržalkou a do budúcna Starým Mestom. Dopravná funkcia bola donedávna nadradená všetkým ostatným.

Už v najbližších rokoch by sa to ale mohlo zmeniť. Pripravovaný stavebný rozvoj môže zmeniť tvár Bajkalskej natoľko, že sa premení na bulvár s domami veľkomestskej mierky. Naplánované sú početné projekty, medzi ktorými sú aj výškové budovy. Pribudnúť by mali kancelárske kapacity, ale aj bývanie.

To prirodzene otvára diskusie o vhodnosti takéhoto typu developmentu v susedstve hlučnej a zaťaženej dopravnej osi. Jedným z developerov, ktorý sa musel vyrovnať s touto výzvou, je spoločnosť BTK. Do územia vstúpila v roku 2022, keď prebrala dlhšie pripravovaný zámer Saida. Developer, ktorý má za sebou viacero vydarených realizácií vrátane Novej Vajnorskej ocenenej cenou CE ZA AR, nechal projekt redizajnovať a zmenil aj jeho názov. Po novom sa označuje ako Baya.

Na Bajkalskej tak začala vznikať 12-podlažná budova, kombinujúca bývanie, kancelárie a retail. Bývaniu bude vyhradené piate až dvanáste podlažie, kde bude umiestnených 163 jedno- až päťizbových bytov. Kancelárske priestory budú na druhom až štvrtom podlaží, obchody a služby na prízemí. V podzemí bude umiestnených 475 parkovacích miest, pritom približne 120 z nich na prvom podzemnom podlaží bude slúžiť pre verejnosť a návštevy.

Developer okrem architektonického výrazu zámer výrazne posunul aj technologicky. K základným úpravám patrí využitie tepelných čerpadiel voda-voda so zdrojom z milánskych stien, fancoilového chladenia či podlahového vykurovania s cieľom minimalizovať náklady na prevádzku pre budúcich majiteľov. Okrem šetrenia financií ide navyše aj o ústretový krok voči životnému prostrediu.

Adresovať sa rozhodol aj vplyv hluku. Jedným k kľúčových krokov je využitie filigránových stien, ktoré sú hrubšie a odolnejšie proti hluku. Dopĺňať ich majú akustické hliníkové francúzske okná s izolačným trojsklom. Táto kombinácia by mala zabezpečiť vysokú zvukovú pohodu v interiéroch bytov, a to napriek orientácii viacerých z nich na Bajkalskú ulicu.

Lukratívna lokalita a využitie moderných technológií so sebou prinášajú vyššiu cenu nehnuteľnosti. Ide o kompromis, pokiaľ chce človek žiť v srdci metropoly. Klient však získa nadštandardné bývanie, kde sa kládol dôraz na zníženie nákladov počas prevádzky. Z dlhodobého hľadiska je navyše pravdepodobné, že hodnota takýchto nehnuteľností ešte narastie, keďže byty v takejto polohe sú nedostatkovým tovarom.

Už pri výstavbe projektu sa myslelo na vyšší štandard odhlučnenia. Zdroj: BTK

Vlajková loď developera

BTK sa netají tým, že ide o kľúčový projekt, ktorý označuje za svoju vlajkovú loď. Priznáva, že Baya bola kreovaná tak, aby tu chcel bývať aj samotný developer. Po dostavbe projektu si tu BTK plánuje zriadiť nové sídlo spoločnosti.

Baya má byť príkladom prístupu, ktorý developer vo vzťahu k svojim projektom razí. „Snažíme sa od začiatku do konca projekt stavať v čo najvyššej kvalite a nakoniec ho aj spravujeme. Chceme s tými ľuďmi, ktorí si od nás byt kúpia, ostať čo najdlhšie," vysvetľuje Ľubomír Novák, riaditeľ BTK. V tomto smere sa chce BTK vymedziť aj voči iným hráčom na bratislavskom realitnom trhu. „Projekt preberáme do správy, dodávame teplo a chlad a pokračujeme s klientom na jeho ceste bývania a v poskytovaní nadštandardných služieb," konštatuje.

K pozitívnym krokom, ktoré vo vzťahu ku klientom BTK robí, patrí poskytnutie osobného konzultanta pri výbere štandardov a široké možnosti klientskych zmien. Developer sľubuje, že pripraví cenovú ponuku, vizualizáciu a poskytne výhodnejšie podmienky u zmluvných dodávateľov. Toto nie je úplnou samozrejmosťou, keďže mnohí developeri klientske zmeny odmietajú.

K výnimočným patrí napokon aj využitie zmieňovaných filigránových stien. „Z filigránových panelov a ďalších materiálov, z ktorých staviame, tu zatiaľ stavia málo developerov. My s nimi ale máme veľmi bohaté a dlhodobé skúsenosti. To je to, čo sa snažíme našim klientom dať – kvalitu, perfektnú akustiku a celkové prevedenie," hodnotí Novák.

Ako ústretový krok voči budúcim obyvateľom možno napokon hodnotiť aj riešenie vnútrobloku. Baya bude mať vlastný dvor s oddychovou zelenou zónou a detským ihriskom, ktorý bude pokojnejším prostredím, vhodným pre rodiny. Nadviažu naňho vnútorné komunitné priestory na prízemí, tvorené miestnosťou pre oslavy, kuchynkou a toaletou. Ide o čoraz obľúbenejší prvok, ktorý mimoriadne priaznivo prispieva k vyššej kvalite života.

Súčasťou projektu bude parkovo upravený dvor pre rodiny a komunitná vybavenosť. Zdroj: BTK

Prvé podlažia už dotvárajú ulicu

Baya je už aktuálne v pomerne pokročilom štádiu výstavby. Po ukončení realizácie podzemných podlaží pribúdajú prvé nadzemné. Aktuálne sa realizuje štvrté, takže čoskoro budú ukončené práce na administratívnej časti a prejde sa na rezidenčnú. „Hrubú stavbu plánujeme dokončiť koncom roku 2026,“ hovorí Novák. „Pokiaľ pôjde všetko podľa plánu, kolaudáciu predpokladáme v roku 2027.“

Projekt, za ktorého vizuálnym prevedením stoja architekti z MOROCZ TACOVSKY GROUP, výrazným spôsobom dotvorí ulicu, ktorá má vysoký potenciál transformácie na spoločenskú os. Už dnes prepája niektoré z významných športových či rekreačných lokalít v meste. V pešom dosahu od Baya je Národný futbalový štadión, Národné basketbalové centrum (teda športová hala Pasienky) alebo Štrkovec, kde sa plánuje revitalizácia najväčšieho detského ihriska v Bratislave. Blízko je aj kúpalisko, plaváreň, zimný štadión, nákupné centrá a ďalšie služby.

Projekt je tak z hľadiska polohy situovaný mimoriadne strategicky. V realitnej brandži platí už okrídlené heslo, že najdôležitejším aspektom bývania je „poloha, poloha, poloha“. Developer sa mohol uspokojiť s dobrým umiestnením a rátať s tým, že postupne by si našiel svojho klienta. V tomto prípade ale išiel ďalej.

Podľa všetkého plánuje zákazníkovi poskytnúť služby nad rámec ostatných projektov. Okrem vyššieho bytového štandardu to je aj fakt, že BTK projekt navrhuje, buduje a spravuje, takže kupujúci dostáva v podstate kompletný produkt. Za sebou má navyše kvalitné realizácie, ktoré ocenili aj experti. Je tak viac ako možné, že v prípade Baya získa klient skutočne vysoko kvalitné bývanie.

Je zrejmé, že pôjde o byty predovšetkým pre tých, čo oceňujú život v meste. Bajkalská bude aj naďalej rušnou ulicou, ktorá v podstate ohraničuje bratislavské vnútorné mesto. V blízkom okolí Baya vzniknú ďalšie projekty, ktoré tu postupne vyformujú blok so živým parterom a vysokým pohybom ľudí. Rozostavaný projekt však bude mať vyššie zmieňovaný vlastný vnútroblok s rodinným charakterom.

Zo zámeru, ktorý v minulosti vyvolával obavy, sa tak stáva atraktívne dotvorenie tejto časti Bratislavy. Dôležitý bol vstup developera, ktorý slová o kvalite podľa doterajších referencií myslí vážne. Baya sa zatiaľ črtá ako reprezentatívna vlajková loď pre spoločnosť BTK aj dobré obytné prostredie pre jej budúcich obyvateľov.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou BTK. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.