YIMBA

Author photoAdrian Gubčo 21.07.2022 11:45

Magistrát odmieta ďalší projekt, zrušil kladné stanovisko pre tretiu etapu Nového Ružinova

Nový Ružinov je postupne rastúci obytný súbor, transformujúci dosiaľ len málo využívané územia v lokalite Nové Pálenisko. V tejto chvíli ide skôr o sídlisko s obmedzeným rozsahom občianskej vybavenosti. V budúcnosti sa to malo zmeniť s výstavbou tretej etapy projektu. Problém s tým má Magistrát, ktorý zrušil svoje staršie kladné záväzné stanovisko.

Zdroj: CZ Slovakia / EIA

Zdroj: CZ Slovakia / EIA

Development od spoločnosti CZ Slovakia je vo vývoji už dlhšiu dobu. Pod názvom Dunajské predmestie sa objavil v povoľovacích konaniach už v roku 2010. Pôvodná koncepcia sa postupne rozširovala s tým, ako developer prikupoval nové susediace pozemky. Dnes sa tak predpokladá vznik menšej štvrte, kde sa bude nachádzať nielen množstvo bytov, ale aj občianska vybavenosť.

Táto sa plánuje najmä v dotyku so Slovnaftskou ulicou, ktorá mala ešte donedávna v blízkosti projektu charakter významnej dopravnej spojnice. Dnes, po dokončení rýchlostnej cesty R7, sa situácia zmenila – z prislúchajúcej časti Slovnaftskej sa stala slepá ulica a príjazdová cesta do Nového Ružinova. Napriek tomu ide prirodzene o miesto, kde je vhodné umiestniť mestotvornejšiu zástavbu a väčšou funkčnou variabilitou.

V tomto duchu investor predložil a v roku 2018 aj získal kladné záväzné stanovisko na „Administratívnu budovu dopravných a stavebných služieb a polyfunkčné objekty dopravných a stavebných služieb“ zo strany bratislavského Magistrátu. Hlavné mesto tým potvrdilo, že plánované stavby sú v súlade s Územným plánom. Podľa zverejnených materiálov malo ísť o kombináciu sedempodlažnej kancelárskej budovy a retailom a osempodlažného a šesťpodlažného domu s vybavenosťou a niekoľkými služobnými bytmi. Spoločne by vytvárali blok s parkovo upraveným otvoreným vnútroblokom.

Developer po vydaní stanoviska pokračoval v ďalších etapách povoľovania. Podľa vyjadrenia, ktoré len nedávno poskytol pre YIM.BA, pre daný sektor developmentu už má vydané právoplatné územné rozhodnutie (od roku 2020). Pri dvojici objektov sa dokonca rozbieha stavebné konanie. Ak by bol stavebný úrad promptný, do realizácie by mohla ísť táto časť Nového Ružinova teoreticky už tento alebo budúci rok.

Inak to ale vidí Magistrát. Voči územnému rozhodnutiu prišlo odvolanie, po ktorom Okresný úrad (ktorý je odvolacím orgánom) požiadal Hlavné mesto o stanovisko. Na základe jeho preskúmania a porovnania s dokumentáciou sa mesto (po takmer dvoch rokoch) rozhodlo vydať nové stanovisko, v ktorom konštatuje, že projekt podľa neho nie je v súlade s Územným plánom.

Magistrát vidí problémov hneď niekoľko: plánované predajne stavebnín či predajňa stavebných strojov je neprípustná, lebo objekt zasahuje do plochy, v pláne definovanej ako územie zariadení železničnej dopravy. Administratívne priestory sú zas v projekte definované ako „administratíva logistických centier železničnej dopravy“, v blízkosti sa však takéto centrum nenachádza, preto danú funkciu mesto odmieta pripustiť. Tieto priestory navyše presahujú do funkčnej plochy, určenej pre distribučné centrá, sklady a stavebníctvo. Neakceptovateľných je aj 17 navrhovaných služobných bytov, čo je podľa mesta priveľa. Magistrátu nie je jasné odôvodnenie umiestnenia administratívy tejto oblasti a má výhrady k charakteru projektu, ktorý pôsobí ako obytné prostredie.

Mesto tým naznačuje, že podoba ďalšej etapy Nového Ružinova svedčí o tom, že developer chce obísť Územný plán. Preto vydal nesúhlasné stanovisko. Toto podľa zverejneného materiálu nahrádza pôvodné stanovisko, hoci sa tu zároveň nachádza aj formulácia, že toto záväzné stanovisko k investičnej činnosti nenahrádza záväzné stanoviská hlavného mesta SR Bratislavy, vydávané v rámci iných konaní. Celkový rezultát je tak nejasný. Situácia je o to zauzlenejšia, že územné rozhodnutie je nakoniec platné aj napriek odvolaniu – odvolávateľ ho totiž podľa informácií YIM.BA stiahol a developer odkúpil jeho pozemky.

 

Podľa mesta je problémom, že ďalšia časť Nového Ružinova príliš pripomína obytné prostredie. Zdroj: CZ Slovakia / EIA

 

Teoreticky by tak ani absencia kladného záväzného stanoviska nemala brániť vydaniu stavebného povolenia a pokračovaniu rozvoja Nového Ružinova. CZ Slovakia však pripúšťa, že aktuálne znenie Územného plánu nie je priaznivé. Preto sa pokúša o jeho zmenu a s ďalšími etapami projektu sa prihlásil do budúceho balíka zmien a doplnkov, zameraných na nájomné bývanie. Developer si očividne zrátal, že jediným spôsobom, ako môže hladko zrealizovať svoj zámer, je odovzdať svoj „desiatok“ mestu v podobe niekoľkých nájomných bytov.

Pre investora je to zásadná otázka. Pohľad do katastra ukazuje, že CZ Slovakia alebo príbuzné firmy skúpili prakticky všetky nezastavané plochy v okolí súčasného Nového Ružinova. Do budúcna tak možno očakávať vznik skutočne rozsiahleho developmentu. Aj keď samozrejme Nový Ružinov znie marketingovo lepšie, názov Dunajské predmestie je azda presnejší. Novou výstavbou skutočne vznikne prechod medzi mestským prostredím, ktoré sa tvorí na Mlynských Nivách, a v súčasnosti len riedko zaľudnenými oblasťami Pálenisko a Domové Role.

Územný plán v tejto oblasti dnes predpokladá najmä rozvoj zástavby, naviazanej na blízkosť železničnej dopravy alebo priemyselných areálov a rafinérie Slovnaft. Vzniknúť tu teda majú distribučné centrá, sklady, stavebné areály, ľahší priemysel, obchodné prevádzky na spôsob showroomov a dielní, teoreticky obchodné centrá areálového charakteru (supermarkety a big boxy). Bývanie je tu predpokladané len v obmedzenej miere, pričom sa bude krčiť medzi vyššie zmienenými skladmi alebo prevádzkami ľahkej výroby.

Mesto trvá na dodržaní regulácie, čo je správne, na druhej strane ale plán tvrdohlavo vykladá v absolútne ortodoxnej forme. Nepripúšťa nič, čo úplne do bodky nespĺňa očakávania plánu, hoci v princípe s ním v súlade je. Takto postupuje aj napriek tomu, že verejne predstavitelia Magistrátu naznačujú, že nie sú spokojní s prísnou funkčnou reguláciou a želali by si jej uvoľnenie.

Nie je to ale prvýkrát, kedy sa slová nezhodujú so skutkami. V tom lepšom prípade aktuálna situácia naznačuje, že Magistrát je veľký kolos, ktorého časti a oddelenia konajú mimovoľne a podľa seba, bez ohľadu na priority, stratégie a plány vedenia. V tom horšom sú ale zajedno – a skutočne robia všetko preto, aby sťažili výstavbu v Bratislave, zakrývajúc sa rúškom dodržiavania pravidiel. Výsledkom sú katastrofálne rastúce ceny bytov, ktoré postihnú najviac strednú triedu. K tej patrí aj väčšina ľudí, ktorá si kupuje byty v Novom Ružinove. Ten totiž nie je žiadnym prémiovým produktom, ale príkladom developmentu, ktorý prináša na trh veľmi nedostatkový tovar v podobe štandardného bývania na uspokojivej úrovni.

Kým sa teda nezmení Územný plán – čo môže trvať ešte minimálne dva alebo tri roky – môže byť ďalší rozvoj Nového Ružinova, rovnako ako mnoho iných potenciálnych lokalít v meste, limitovaný. Bratislava sa tým pripravuje o byty a v podstate aj o obyvateľov, ktorí napokon pôjdu bývať inde. Pritom v strategickom pláne Bratislava 2030 sa ako prvá priorita uvádza, že slovenská metropola bude „mestom pre všetkých, ktorí sa v ňom rozhodnú žiť“. V tejto chvíli mám o tom veľké pochybnosti.

 

Pozrite si výstavbu Nového Ružinova vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.

Galéria

  • Zdroj: CZ Slovakia / EIA
  • Zdroj: CZ Slovakia / EIA
  • Zdroj: CZ Slovakia / EIA
  • Druhá etapa. Zdroj: CZ Slovakia / EIA
  • Druhá etapa. Zdroj: CZ Slovakia / EIA

Súvisiace články

Nový Ružinov úspešne napreduje, k dokončeniu sa blíži ďalšia časť projektu

24.06.2022 12:34:03 RED

Nový Ružinov predstavuje najväčší rezidenčný projekt a zároveň vlajkovú loď developera CZ Slovakia. Do donedávna prakticky neurbanizovanej zóny Pálenisko prináša koncept komplexne budovanej mestskej štvrte. V tejto chvíli sa k dokončeniu blíži prvá časť druhej etapy, obsahujúca rezidenčné bývanie, vo výstavbe je aj druhá časť a vo výhľade sú ďalšie etapy.

Čítať viac

Výstavba ďalšej etapy Nového Ružinova sa naplno rozbieha

10.08.2020 12:50:00 Adrian Gubčo

Jeden z väčších bratislavských rezidenčných projektov postupne rozbieha výstavbu ďalšej etapy – Nový Ružinov, ktorý sa jedného dňa pretransformuje na samostatnú štvrť, sa rozrastá o ďalšie bytové domy, severovýchodne od dokončenej prvej časti. Aktuálne sa už budujú základy prvých domov, povolenie získali aj ostávajúce budovy.

Čítať viac

Ďalšie časti Nového Ružinova napredujú v povoľovaní

19.03.2020 15:40:00 Adrian Gubčo

Rozšírenie úspešného rezidenčného projektu Nový Ružinov by sa mohlo čoskoro začať realizovať. Zámer od developera CZ Slovakia postupuje v povoľovaní, pričom časť budov je už v stavebnom konaní, ďalšie práve obdržali územné rozhodnutie. Zatiaľ trochu odľahlá obytná zóna sa tak postupne začne meniť na samostatnú mestskú štvrť.

Čítať viac

Nový Ružinov spúšťa predaj bytov v druhej etape a čoskoro spustí výstavbu

05.11.2019 09:40:00 Adrian Gubčo

Rozšírenie projektu Nový Ružinov v transformačnej lokalite Nové Pálenisko je tesne pred spustením. V súvislosti s tým developer CZ Slovakia, ktorý práve dokončuje posledný objekt v prvej etape, štartuje predaj bytov v etape druhej. Celkovo by malo pribudnúť až sedem nových objektov, ktoré prispejú ku vzniku novej ružinovskej mikroštvrte.

Čítať viac

V Novom Ružinove sa dokončuje ďalší dom, štvrť začne čoskoro ďalej rásť

18.07.2019 08:30:00 Adrian Gubčo

Obytný súbor Nový Ružinov postupne rastie a k štyrom dokončeným bytovým domom čoskoro pribudne piaty. Vo vysokom štádiu realizácie je aj šiesty dom, okrem toho sa však developer CZ Slovakia pripravuje na výstavbu druhej etapy projektu, ktorá ho rozšíri severovýchodným smerom a prispeje k postupnej premene Nového Ružinova na skutočnú mestskú mikroštvrť.

Čítať viac

Druhá etapa Nového Ružinova žiada o územné rozhodnutie

15.04.2019 12:15:00 Adrian Gubčo

V týchto mesiacoch získava konečnú podobu prvá časť projektu Nový Ružinov, ktorý vzniká v transformačnej lokalite, známej ako Nové Pálenisko. Daná časť Bratislavy doteraz pozostávala z polí, malopodlažnej zástavby, stavieb dopravnej infraštruktúry a výrobných areálov, dnes tu však vzniká mestská štruktúra. Tá by sa mala v najbližších rokoch rozrásť.

Čítať viac

Nový Ružinov sa rozšíri, pribudne aj administratívna budova

01.02.2019 14:15:00 Adrian Gubčo

Keď developer CZ Slovakia rozbehol výstavbu projektu Nový Ružinov, hovoril o vzniku komplexnej mestskej štvrte s mixom rozličných funkcií a dostatkom služieb. Doteraz vybudované časti projektu tomu veľmi nenasvedčovali, zatiaľ vzniklo len menšie sídlisko, to sa však mení s odhalením ďalšej fázy projektu, ktorá konečne obsahuje aj väčší rozsah občianskej vybavenosti a administratívu.

Čítať viac

Construction update: Nový Ružinov, 29.7.2018

09.08.2018 08:30:00 Adrian Gubčo

Postupne vznikajúca mikroštvrť, resp. menšie sídlisko Nový Ružinov, začína získavať svoju finálnu podobu. Zo šiestich objektov, ktoré vznikli v prvej fáze, sú už štyri dokončené, na jednom sa finalizuje fasáda, na poslednom sa budova blíži k dosiahnutiu hrubej stavby. Neskôr majú pribudnúť aj ďalšie etapy výstavby.

Čítať viac

Pripravuje sa rozšírenie Nového Ružinova

29.06.2018 08:30:00 Adrian Gubčo

Projekt Nový Ružinov od developera CZ Slovakia narastie. K šiestim už existujúcim alebo budovaným objektom pribudne ďalších sedem budov, ktoré vzniknú na aktuálne poľnohospodársky využívanej pôde. Informácie sa objavili v rámci posudzovania projektu na životné prostredie (EIA).

Čítať viac

Nový Ružinov odhaľuje ďalšiu etapu

21.12.2017 12:00:00 Adrian Gubčo

Developer CZ Slovakia postupne odovzdáva prvé dokončené byty v rámci Nového Ružinova ich vlastníkom, no pracuje aj na ďalšom rozvoji tohto ambiciózneho developmentu. Do predaja sa dostáva štvrtá etapa, "mestská vila" Mary.

Čítať viac

Construction update: Nový Ružinov, 24.11.2017

26.11.2017 12:00:00 Adrian Gubčo

Výstavba obytného súboru Nový Ružinov od developera CZ Slovakia ďalej napreduje - po odovzdaní prvých dvoch domov budú čoskoro odovzdané ďalšie dva. Vďaka tomu tak možno predstaviť aj takéto netradičnejšie fotky priamo z jedného z bytov.

Čítať viac

Na návšteve v Novom Ružinove

30.09.2017 13:00:00 Adrian Gubčo

Nový Ružinov, prvý väčší projekt transformujúci časť Bratislavy známu ako Pálenisko, má dokončené svoje prvé časti - prvá etapa pozostávajúca z dvoch bytových domov je hotová a pripravená pre začiatok sťahovania majiteľov, kým druhá, pozostávajúca z ďalších dvoch domov, je pred kolaudáciou. Developer CZ Slovakia v spolupráci s realitnou kanceláriou Herrys preto predviedol, ako tento projekt vyzerá a zorganizoval Deň otvorených dverí.

Čítať viac

Mapa projektu

Komentáre

Najčítanejšie

Tlačové správy

Instagram

Informácie o projektoch, výstavbe a architektúre v Bratislave | Information about development and architecture in Bratislava, Slovakia

Pozrieť viac

YouTube