Adrian Gubčo 21.07.2022 11:45

Magistrát odmieta ďalší projekt, zrušil kladné stanovisko pre tretiu etapu Nového Ružinova

Nový Ružinov je postupne rastúci obytný súbor, transformujúci dosiaľ len málo využívané územia v lokalite Nové Pálenisko. V tejto chvíli ide skôr o sídlisko s obmedzeným rozsahom občianskej vybavenosti. V budúcnosti sa to malo zmeniť s výstavbou tretej etapy projektu. Problém s tým má Magistrát, ktorý zrušil svoje staršie kladné záväzné stanovisko.

Development od spoločnosti CZ Slovakia je vo vývoji už dlhšiu dobu. Pod názvom Dunajské predmestie sa objavil v povoľovacích konaniach už v roku 2010. Pôvodná koncepcia sa postupne rozširovala s tým, ako developer prikupoval nové susediace pozemky. Dnes sa tak predpokladá vznik menšej štvrte, kde sa bude nachádzať nielen množstvo bytov, ale aj občianska vybavenosť.

Táto sa plánuje najmä v dotyku so Slovnaftskou ulicou, ktorá mala ešte donedávna v blízkosti projektu charakter významnej dopravnej spojnice. Dnes, po dokončení rýchlostnej cesty R7, sa situácia zmenila – z prislúchajúcej časti Slovnaftskej sa stala slepá ulica a príjazdová cesta do Nového Ružinova. Napriek tomu ide prirodzene o miesto, kde je vhodné umiestniť mestotvornejšiu zástavbu a väčšou funkčnou variabilitou.

V tomto duchu investor predložil a v roku 2018 aj získal kladné záväzné stanovisko na „Administratívnu budovu dopravných a stavebných služieb a polyfunkčné objekty dopravných a stavebných služieb“ zo strany bratislavského Magistrátu. Hlavné mesto tým potvrdilo, že plánované stavby sú v súlade s Územným plánom. Podľa zverejnených materiálov malo ísť o kombináciu sedempodlažnej kancelárskej budovy a retailom a osempodlažného a šesťpodlažného domu s vybavenosťou a niekoľkými služobnými bytmi. Spoločne by vytvárali blok s parkovo upraveným otvoreným vnútroblokom.

Developer po vydaní stanoviska pokračoval v ďalších etapách povoľovania. Podľa vyjadrenia, ktoré len nedávno poskytol pre YIM.BA, pre daný sektor developmentu už má vydané právoplatné územné rozhodnutie (od roku 2020). Pri dvojici objektov sa dokonca rozbieha stavebné konanie. Ak by bol stavebný úrad promptný, do realizácie by mohla ísť táto časť Nového Ružinova teoreticky už tento alebo budúci rok.

Inak to ale vidí Magistrát. Voči územnému rozhodnutiu prišlo odvolanie, po ktorom Okresný úrad (ktorý je odvolacím orgánom) požiadal Hlavné mesto o stanovisko. Na základe jeho preskúmania a porovnania s dokumentáciou sa mesto (po takmer dvoch rokoch) rozhodlo vydať nové stanovisko, v ktorom konštatuje, že projekt podľa neho nie je v súlade s Územným plánom.

Magistrát vidí problémov hneď niekoľko: plánované predajne stavebnín či predajňa stavebných strojov je neprípustná, lebo objekt zasahuje do plochy, v pláne definovanej ako územie zariadení železničnej dopravy. Administratívne priestory sú zas v projekte definované ako „administratíva logistických centier železničnej dopravy“, v blízkosti sa však takéto centrum nenachádza, preto danú funkciu mesto odmieta pripustiť. Tieto priestory navyše presahujú do funkčnej plochy, určenej pre distribučné centrá, sklady a stavebníctvo. Neakceptovateľných je aj 17 navrhovaných služobných bytov, čo je podľa mesta priveľa. Magistrátu nie je jasné odôvodnenie umiestnenia administratívy tejto oblasti a má výhrady k charakteru projektu, ktorý pôsobí ako obytné prostredie.

Mesto tým naznačuje, že podoba ďalšej etapy Nového Ružinova svedčí o tom, že developer chce obísť Územný plán. Preto vydal nesúhlasné stanovisko. Toto podľa zverejneného materiálu nahrádza pôvodné stanovisko, hoci sa tu zároveň nachádza aj formulácia, že toto záväzné stanovisko k investičnej činnosti nenahrádza záväzné stanoviská hlavného mesta SR Bratislavy, vydávané v rámci iných konaní. Celkový rezultát je tak nejasný. Situácia je o to zauzlenejšia, že územné rozhodnutie je nakoniec platné aj napriek odvolaniu – odvolávateľ ho totiž podľa informácií YIM.BA stiahol a developer odkúpil jeho pozemky.

 

Podľa mesta je problémom, že ďalšia časť Nového Ružinova príliš pripomína obytné prostredie. Zdroj: CZ Slovakia / EIA

 

Teoreticky by tak ani absencia kladného záväzného stanoviska nemala brániť vydaniu stavebného povolenia a pokračovaniu rozvoja Nového Ružinova. CZ Slovakia však pripúšťa, že aktuálne znenie Územného plánu nie je priaznivé. Preto sa pokúša o jeho zmenu a s ďalšími etapami projektu sa prihlásil do budúceho balíka zmien a doplnkov, zameraných na nájomné bývanie. Developer si očividne zrátal, že jediným spôsobom, ako môže hladko zrealizovať svoj zámer, je odovzdať svoj „desiatok“ mestu v podobe niekoľkých nájomných bytov.

Pre investora je to zásadná otázka. Pohľad do katastra ukazuje, že CZ Slovakia alebo príbuzné firmy skúpili prakticky všetky nezastavané plochy v okolí súčasného Nového Ružinova. Do budúcna tak možno očakávať vznik skutočne rozsiahleho developmentu. Aj keď samozrejme Nový Ružinov znie marketingovo lepšie, názov Dunajské predmestie je azda presnejší. Novou výstavbou skutočne vznikne prechod medzi mestským prostredím, ktoré sa tvorí na Mlynských Nivách, a v súčasnosti len riedko zaľudnenými oblasťami Pálenisko a Domové Role.

Územný plán v tejto oblasti dnes predpokladá najmä rozvoj zástavby, naviazanej na blízkosť železničnej dopravy alebo priemyselných areálov a rafinérie Slovnaft. Vzniknúť tu teda majú distribučné centrá, sklady, stavebné areály, ľahší priemysel, obchodné prevádzky na spôsob showroomov a dielní, teoreticky obchodné centrá areálového charakteru (supermarkety a big boxy). Bývanie je tu predpokladané len v obmedzenej miere, pričom sa bude krčiť medzi vyššie zmienenými skladmi alebo prevádzkami ľahkej výroby.

Mesto trvá na dodržaní regulácie, čo je správne, na druhej strane ale plán tvrdohlavo vykladá v absolútne ortodoxnej forme. Nepripúšťa nič, čo úplne do bodky nespĺňa očakávania plánu, hoci v princípe s ním v súlade je. Takto postupuje aj napriek tomu, že verejne predstavitelia Magistrátu naznačujú, že nie sú spokojní s prísnou funkčnou reguláciou a želali by si jej uvoľnenie.

Nie je to ale prvýkrát, kedy sa slová nezhodujú so skutkami. V tom lepšom prípade aktuálna situácia naznačuje, že Magistrát je veľký kolos, ktorého časti a oddelenia konajú mimovoľne a podľa seba, bez ohľadu na priority, stratégie a plány vedenia. V tom horšom sú ale zajedno – a skutočne robia všetko preto, aby sťažili výstavbu v Bratislave, zakrývajúc sa rúškom dodržiavania pravidiel. Výsledkom sú katastrofálne rastúce ceny bytov, ktoré postihnú najviac strednú triedu. K tej patrí aj väčšina ľudí, ktorá si kupuje byty v Novom Ružinove. Ten totiž nie je žiadnym prémiovým produktom, ale príkladom developmentu, ktorý prináša na trh veľmi nedostatkový tovar v podobe štandardného bývania na uspokojivej úrovni.

Kým sa teda nezmení Územný plán – čo môže trvať ešte minimálne dva alebo tri roky – môže byť ďalší rozvoj Nového Ružinova, rovnako ako mnoho iných potenciálnych lokalít v meste, limitovaný. Bratislava sa tým pripravuje o byty a v podstate aj o obyvateľov, ktorí napokon pôjdu bývať inde. Pritom v strategickom pláne Bratislava 2030 sa ako prvá priorita uvádza, že slovenská metropola bude „mestom pre všetkých, ktorí sa v ňom rozhodnú žiť“. V tejto chvíli mám o tom veľké pochybnosti.

 

Pozrite si výstavbu Nového Ružinova vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.