Simona Schreinerová 09.01.2026 11:34
Nové veže pre Bajkalskú potvrdené. JTRE získalo odobrenie mesta, blíži sa ku vzniku veľkého projektu
Premena zóny Mlynské Nivy bude akcelerovať. Ďalším významným krokom v transformácii bývalej priemyselnej zóny na plnohodnotnú mestskú štvrť by mal byť projekt District 15 od spoločnosti JTRE. Zámer má v prvej etape kombinovať bývanie, ubytovanie a občiansku vybavenosť do kompaktného urbanistického celku. Investor prekonal ďalší dôležitý míľnik na ceste k realizácii.
Zdroj: JTRE
Významná časť aktuálneho stavebného rozvoja Bratislavy sa aktuálne sústredí v priestore bývalej priemyselnej lokality východne od Košickej ulice a severne od prístavu. Spočiatku tu dominovali kancelárske projekty, postupne však pribúdalo bývanie a služby. Súčasným cieľom je vznik zmiešaných štvrtí s kompletnou občianskou vybavenosťou v pešej dostupnosti, čo by sa mohlo výraznejšie naplniť práve v zóne Mlynské Nivy.
Potenciál územia dlhodobo limitoval územný plán, ktorý neumožňoval väčší podiel bývania. Zmenu priniesla iniciatíva mesta získať viac nájomných bytov. Mesto preto pripravilo Mestskú urbanistickú štúdiu (MUŠ) Mlynské nivy, ktorej cieľom je nastaviť pravidlá ďalšieho rozvoja zóny.
Perspektíva novej regulácie pritiahla viacero developerov vrátane spoločnosti JTRE, ktorá získala pozemok na nároží Mlynských nív a Bajkalskej ulice po spoločnosti Arca Capital. JTRE deklarovalo zámer vybudovať kompaktnú blokovú zástavbu s výškovým akcentom v súlade s urbanistickou štúdiou. Časť pozemku má prejsť do vlastníctva mesta, ktoré tu plánuje výstavbu základnej školy, zvyšok územia má byť určený na ďalší rozvoj.
Medzi budúcou školou a Bajkalskou ulicou má vzniknúť prvá etapa developmentu s názvom District 15, postaveného na idei 15-minútového mesta. V októbri minulého roka bol ukončený proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Aktuálne už projekt disponuje súhlasným záväzným stanoviskom mesta. Zámer bude pozostávať z troch stavieb, označených ako Stavba 01 až Stavba 03.
Koordinačná situácia. Škola bude vľavo od nových veží. Zdroj: JTRE / EIA
Stavba 01 bude mať podobu 18-podlažnej rezidenčnej veže s hlavným vstupom orientovaným k nástupnému námestiu na Mlynských nivách. Parter bude určený pre obchodné prevádzky, vyššie podlažia pre bývanie. Na typickom podlaží sa má nachádzať desať bytov, pričom najvyššie 19. ustúpené podlažie ponúkne nadštandardné rezidencie s väčšími terasami. Objekt bude mať tri podzemné podlažia.
Stavba 02, situovaná v severnej časti územia, je navrhnutá ako ubytovací objekt s dôrazom na cenovo dostupné krátkodobé bývanie. Pätnásťpodlažná budova pracuje s menšími ubytovacími jednotkami a rozšírenými spoločnými priestormi. V suteréne vznikne spoločná podzemná garáž so skladovými a technickými priestormi.
Prvé nadzemné podlažie bude určené pre recepciu a lobby prepojené s coworkingom, kancelárie manažmentu, sklad a sociálne zázemie. Súčasťou parteru budú priestory pre služby, obchod s potravinami, miestnosť na odkladanie bicyklov a rampa do podzemnej garáže. Na druhom podlaží sú navrhnuté ubytovacie jednotky – jednolôžkové izby – spolu s doplnkovými funkciami ubytovacieho zariadenia vrátane co-livingových priestorov, komunitnej kuchynky a fitness. Tretie podlažie doplní spoločná terasa. Od tretieho do 14. nadzemného podlažia sa plánujú jednolôžkové a dvojlôžkové izby, resp. ubytovacie jednotky.
Stavba 03 bude dominantou súboru s 26 nadzemnými podlažiami, jedným ustúpeným podlažím a výškou 90 metrov po atiku. Parter otvorený k Bajkalskej ulici bude charakteristický podlubím a zároveň uzavrie nástupné námestie. Budova má kombinovať občiansku vybavenosť s ubytovaním vrátane reštaurácie pre 225 hostí a kongresových priestorov pre 335 osôb. Typické podlažie má obsahovať 17 jednoizbových a tri dvojizbové apartmány.
V suterénnej podnoži sa bude nachádzať hromadná podzemná garáž, skladové a technické priestory. Na prízemí sú navrhnuté vstupné priestory s recepciou a zázemím, menšia časť reštaurácie, dva priestory občianskej vybavenosti, miestnosť na odkladanie bicyklov a skladové a technické priestory. Druhé nadzemné podlažie vytvorí hlavnú časť reštaurácie so zázemím, fitness centrum pre ubytovaných a administratívne priestory manažmentu.
Na treťom podlaží je plánované kongresové centrum s tromi sálami, barom a potrebným zázemím. Od štvrtého po 26. nadzemné podlažie sa budú nachádzať jednolôžkové a dvojlôžkové izby ubytovacieho zariadenia cestovného ruchu.
Projekt má priniesť 167 bytov v Stavbe 01, z toho 16 jednoizbových, 80 dvojizbových, 54 trojizbových a 17 štvorizbových. Stavba 02 bude obsahovať 322 izieb, prevažne jednoposteľových. V Stavbe 03 vznikne 473 izieb, z toho 423 jednoposteľových a 50 dvojposteľových. Súčasťou zámeru je 608 parkovacích miest, pričom väčšina bude umiestnená v trojpodlažnej podzemnej garáži, zvyšok na teréne, najmä zo západnej strany územia.
Axonometria z MUŠ. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy
Ide o rozsiahly projekt, ktorý výrazne ovplyvní podobu tejto časti Mlynských nív. Realizovaná má byť zatiaľ len jeho prvá etapa, keďže územie má byť v budúcnosti doplnené o zmieňovanú základnú školu, ako aj menšie kancelárske objekty severne od nej. Vďaka tejto kombinácii má vzniknúť skutočne funkčne rozmanitý development s bývaním, pracoviskami, službami, vzdelávacou či športovou vybavenosťou aj verejnými priestormi.
Developer predpokladá, že by projekt mohol rozostavať na jar 2027. Veže sa budú realizovať naraz, dokončené by mali byť na jeseň 2029. Architektom projektu je kancelária GFI.
Hoci v aktuálnej podobe je District 15 v súlade s Územným plánom, pre jeho ďalší rozvoj, ako aj ostatných zámerov v lokalite, bude ale každopádne vhodná zmena územného plánu, vychádzajúca z MUŠ. Tá bude zahŕňať aj plochy východne od Bajkalskej až po Hraničnú. Ovplyvní tak napríklad aj developera YIT Slovakia, ktorý pripravuje výrazné schémy v podobe Polyfunkčného súboru Hraničná a masívneho projektu Mlynárka.
District 15 potvrdzuje trend postupného zahusťovania a zvyšovania funkčnej variability územia Mlynských nív. Rozvoj lokality je podľa všetkého v súlade s predstavami o vzniku 15-minútového mesta, kde budú mať jej budúci obyvatelia podstatnú časť potrebných služieb a potrieb v pešej dostupnosti. Kľúčovým faktorom ďalšieho vývoja však zostáva zmena územného plánu. Úprava regulácie rozhodne o tom, do akej miery sa ambície projektu podarí naplniť v širšom kontexte celej lokality.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
