Adrian Gubčo 12.12.2022 13:07

Nové bývanie v downtowne sa blíži. Sky Park Residence 4 je pred dosiahnutím plnej výšky

Nové komerčné centrum Bratislavy, bratislavský downtown, sa blíži k zisku novej obytnej veže. Sky Park Residence 4, súčasť významného developmentu Sky Park, získava finálnu výšku. Developer Alto Real Estate tak smeruje k dobudovaniu jedného z najväčších porevolučných investičných projektov v celom meste.

Sky Park Residence 4 je súčasťou rezidenčnej časti Sky Parku, veľkého polyfunkčného developmentu, ktorý tvorí srdce nového komerčného centra Bratislavy. V príprave je už od prvej dekády tohto storočia, kedy získala pozemky bývalej Bratislavskej teplárenskej spoločnosť Penta. K transformácii územia pristúpila zodpovedne – zorganizovala veľkú medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária Zaha Hadid Architects.

To bolo v roku 2010. Kancelária svetoznámej architektky navrhla sériu piatich obytných a dvoch kancelárskych veží, rozložených okolo Jurkovičovej teplárne, slúžiacej ako kultúrny uzol. Vsadené mali byť do členitého parku organických tvarov. Najvyššie veže mali mať približne 140 metrov, Sky Park by sa tak stal výraznou dominantou celého mesta.

Podoba zámeru sa však po rokoch odkladov, komplikácii po povoľovaní, zakomponovaní slovenských noriem a napokon aj zreálňovaní zmenila. Kompozícia a osadenie veží sa zmenilo. Jedna z rezidenčných budov bola odstránená, premenou prešla aj administratíva a najvyššia veža bola znížená. Jurkovičova tepláreň prišla o uvažovanú adíciu v podobe kultúrno-spoločenských priestorov. Výsledkom bol Sky Park o troch bytových domoch a dvoch kancelárskych (plus administratíva v teplárni). V takejto podobe (bez najvyššej kancelárskej budovy) sa začal projekt realizovať a z veľkej časti bol dokončený v priebehu roka 2020.

V tom čase už začal developer (neskôr prevzal celú schému Alto Real Estate) avizovať, že areál predsa len doplní o ďalšiu rezidenčnú vežu. Sky Park Residence 4 umiestnil na východnej strane komplexu, najbližšie k Bottovej ulici. Dom je identický ako ostatné bytové veže.

Sky Park tak získava vežu s 31 podlažiami a 103,8 metrami, ktorá bude obsahovať 268 bytov. Na prvých dvoch podlažiach vzniknú priestory pre obchody alebo služby. Dokončenie veže by malo priniesť rozšírenie parku, do ktorého je celý development zasadený. V susedstve najnovšej veže by mali vzniknúť nové detské ihriská.

Otázkou však ostáva, kedy bude táto časť projektu dokončená. V tomto momente sú už vybetónované všetky obytné podlažia, ostáva tak dokončiť ešte najvyššie technické podlažie. Budova dosiahne plnú výšku. V tejto chvíli je už zreteľný jej mierne sa zužujúci pôdorys smerom k najvyšším podlažiam, čo neskôr podporí architektúra objektu. Tak ako pri susedných budovách, aj tu postupne vzniká charakteristické obloženie z GFRC panelov, ktoré bude zakončené strešnou konštrukciou, akousi korunkou veže. Pod ňou sa okrem zmieňovaného technického podlažia nachádza aj terasa s prístupom pre rezidentov.

Hoci sa zdá, že Sky Park Residence 4 je už pomerne blízko k dokončeniu, nie je tomu tak – Alto Real Estate plánuje budovu kolaudovať až niekedy v priebehu jar alebo leta 2025. Ide o netypicky dlhý harmonogram, investor však má pravdepodobne na takéto nastavenie časového plánu dobré dôvody, ktoré nebudú asi súvisieť výlučne len s oficiálne proklamovaným znížením štandardu pre existujúcich obyvateľov počas výstavby.

Byty vo veži patria prirodzene k tomu (naj)drahšiemu na bratislavskom trhu. Štandard je ešte o čosi vyšší ako v prípade prvej etapy. Aj v tomto prípade bude na troch najvyšších podlažiach umiestnená kolekcia špeciálnych rezidencií – penthouse and panoramatic collection – kde by mala byť úroveň posunutá ešte ďalej. Dva penthousy na najvyššom podlaží budú s ohľadom na svoju výmeru vychádzať pravdepodobne na sedemcifernú sumu. Pri „štandardných“ bytoch sa cena pohybuje od 343-tisíc eur pri dvojizbových bytoch a 433-tisíc pri trojizbových.

Oproti prvej etape ide o dramatický nárast. Ten však nereflektuje len rast cien nehnuteľností v Bratislave, ale aj mierne podhodnotené ceny bytov v Sky Parku pred niekoľkými rokmi. Vtedajším kupujúcim sa podaril vynikajúci obchod. Druhou stranou mince je, že napriek veľkému počtu bytov (viac ako 700) sa podarilo túto časť projektu kompletne vypredať. Informácie o predajnosti Sky Park Residence 4 developer nezverejňuje.

Downtown každopádne smeruje k zisku ďalšej budovy. Postupne hustnúca zástavba veží dostane nový prírastok. Asi až v pokročilejšej fáze výstavby sa ukáže, či prítomnosť hmotovo i architektonicky identickej veže celkovému vyzneniu súboru pomáha, alebo skôr ubližuje.

Sky Park bude v budúcich rokoch obklopený novými projektami. Zdroj: Alto Real Estate

V roku 2025, kedy má byť Sky Park Residence 4 dokončené, bude jeho bezprostredné okolie v stave intenzívnej prestavby. Priamo v rámci Sky Parku pracuje Alto Real Estate aj na realizácii kancelárskej veže Sky Park Tower. Ide o zmenšenú, posunutú a upravenú verziu jednej zo 140 metrov vysokých veží, ktoré sa tu plánovali ešte v rámci architektonickej súťaže. Len nedávno bola zverejnená pravdepodobne definitívna podoba budovy, na ktorej je vidno podstatné zmeny aj oproti donedávna prezentovanému dizajnu. V každom prípade, s výškou takmer 120 metrov pôjde o výraznú dominantu celého projektu.

Ďalšie projekty sa realizujú a budú realizovať východne a juhovýchodne od Sky Parku. Vo výstavbe je už polyfunkčný súbor Metropolis od Mint Investment, v ktorom má vzniknúť niekoľko stoviek nadštandardných bytov. Hoci nepôjde o najvyššie budovy, výrazné budú svojim tvarom – dve veže spolu vytvoria obrovské písmeno M. Časom by sa mal vyplniť aj priestor medzi Metropolisom a Sky Park Offices, kde sa dnes nachádza industriálny objekt bývalého Design Factory. Jeho vlastník, spoločnosť ZSE, tu chce pravdepodobne umiestniť svoju centrálu, doplnenú o rezidenčnú vežu. Podoba projektu zatiaľ nie je známa, hoci sa údajne diskutuje o možnosti zachovania staršieho objektu (čo by bol rozhodne pozitívny krok).

Veľkou témou sú však plochy východne, resp. severovýchodne od Sky Park Residence 4. Plochy tu vlastní HB Reavis, ktorý sám seba označuje ako poskytovateľa pracovných priestorov. Pôvodne chcel skutočne na mieste súčasného OC Bottova vybudovať kancelársku vežu, situácia na trhu ho však prinútila k zmene stratégie. Namiesto toho by tu mali vzniknúť dva bytové domy, pričom jeden z nich bude mať charakter stredne vysokej veže. Do parku v Sky Parku aj do ulice by sa mali projekty obracať aktívnym parterom.

Realizácia všetkých zmienených projektov sa očakáva ešte počas tejto dekády. Po ich dokončení sa Sky Park, dnes vcelku rozvoľnený development, obklopí hustou zástavbou, viac asociujúcou blokovú štruktúru blízkeho Starého Mesta, ale aj starších častí štvrte Nivy. Ide zároveň o nadviazanie na znenie Územného plánu zóny Chalupkova, ktorý tu práve takýto spôsob rozvoja predpisuje. Cieľom je organické previazanie jednotlivých častí mesta.

Do akej miery sa to podarí, je dnes ešte otázne. Celý bratislavský downtown sa musí hlbšie vpísať do každodenného fungovania Bratislavy a byť miestom návštev nielen rezidentov či pracujúcich v kanceláriách, ale aj bežných návštevníkov. Nástrojom k tomu môže byť kvalitný verejný priestor, ktorý bude dobre prepojený aj naprieč susednými či dokonca konkurenčnými projektami. Vychádzajúc z gehlovskej poučky život – priestor – budovy, downtown dnes potrebuje najväčšmi zapracovať asi na svojich verejných priestranstvách a ich rozumnom programe.

Sky Park nesmie skončiť ako séria exkluzívnych veží v napohľad peknom, no nevyužívanom parku (hoci by si to možno práve tak mnohí rezidenti želali). Ide o priamu súčasť centra metropoly, ktoré má aktívne žiť, musí byť frekventované chodcami i návštevníkmi a miestna vybavenosť musí byť na vysokej úrovni, čo je dané jej aktívnym využívaním. Čokoľvek iné bude neúspech projektu aj vízie nového centra.

Fotografie z 3.12.2022. Pozrite si výstavbu Sky Parku vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.