Andrej Sárközi 14.03.2023 13:30

Čoraz hustejšia panoráma. Millhaus sa posúva v povoľovaní

Transformácia zóny Mlynské Nivy - Západ neustáva. Po ohlásení postupu v prípade plánovanej rezidečnej veže Strabagu napreduje aj Millhaus od Immocapu a Woods&Company. Projekt je naplánovaný na pozemkoch východne od križovatky Plynárenskej s Mlynskými nivami. Patrí k zámerom, ktoré dotvoria vežami sa zapĺňajúce okolie druhej menovanej ulice.

Zdroj: Immocap, Wood & Company / EIA

Ulica Mlynské nivy bude v budúcnosti významnou mestskou triedou. Okrem šírky a dopravnej infraštruktúry, ktorej súčasťou má byť električková trať, je to dané aj novou zástavbou veľkých kancelárskych a rezidenčných komplexov, vrátane výškových budov. Až do 90. rokov 20. storočia v jej okolí pritom ešte prebiehala priemyselná výroba. Úpadok priemyslu ale zasiahol aj hlavné mesto Slovenska, čím otvoril oblasť pre transformáciu.

Premena sa vo väčšom tempe začala realizovať už na začiatku 21. storočia. Spustila sa výstavba prvých rozsiahlejších kancelárskych komplexov. Patrila k nim napríklad séria Bratislava Business Center I-V. Prvú až štvrtú etapu vybudoval developer HB Reavis, pričom na tretej a štvrtej spolupracoval so spoločnosťou Immocap. Ten tu v roku 2004 dokončil mohutnú piatu etapu (BBC V). Plány developera sa týmto projektom neskončili. O niečo neskôr ohlásil ďalšiu etapu pod názvom BBC VI, ktorá je aktuálne známa ako The Mill.

Immocap ale vlastní rozsiahlejšie stavebné pozemky. Patrí k nim aj priestor na východnej strane križovatky Plynárenskej s Mlynskými nivami, kde chcel ešte pôvodne izraelský investor vybudovať ďalšie bizniscentrum. Nikdy sa to však nepodarilo, namiesto toho zanikol potenciálne vzácny menší tehlový objekt bývalého mlyna, podľa ktorého bola pravdepodobne pomenovaná celá lokalita.

Parcelu prebral Immocap, napriek tomu bola roky nevyužitá. Situácia začala spieť k zmene až v auguste roku 2022. Immocap v spolupráci s firmou Wood & Company na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) predložil zámer rezidenčného projektu Millhaus. Ten sa po vyše polroku dočkal rozhodnutia, development sa s ohľadom na svoju veľkosť nebude posudzovať v plnom konaní.

Koordinačná situácia. Zdroj: Immocap, Wood & Company / EIA

Projekt nesie oficiálny názov „Bytový objekt s vybavenosťou Millhaus“. Zámer je zo západu vymedzený Plynárenskou, z juhu Mlynskými nivami, zo severnej a východnej strany má byť objekt v podzemnej časti priamo napojený na podzemnú garáž komplexu BBC V. Na pozemku vznikne bytovka, doplnená o drobný retail na prízemí a garni hotel. Veža bude mať 19 nadzemných podlaží a výšku 61,7 metrov, čím bude výškovo pripomínať objekt The Mill. 

Na prvom podlaží stavby sa bude nachádzať recepcia, raňajkáreň hotela a dve menšie nájomné jednotky s teoretickým vznikom vonkajších terás. Izby ubytovacieho zariadenia budú umiestnené na druhom až ôsmom nadzemnom podlaží. Zvyšné podlažia budú mať bytový charakter, pričom do sedemnásteho pôjde o typické podlažia s nehnuteľnosťami zoskupenými okolo centrálneho jadra s tromi výťahmi.

Celkovo tak vznikne 101 bytov, z toho bude 87 jedno- a dvojizbových a 14 bude trojizbových. Všetky budú disponovať aj balkónmi. Počet ubytovacích izieb je navrhnutý v počte 66. V dvoch podzemných podlažiach budú umiestnené garáže, vznikne tu 144 parkovacích miest. Vyše deväťdesiatka je navrhnutá v prístavbe garáže a štyri miesta sa využijú z existujúceho parkoviska. 

Developer označuje architektúru objektu ako súčasnú s mierne tradičným architektonickým výrazom. Fasáde bude dominovať raster plných a presklených plôch, pričom je pravdepodobné, že plné plochy budú obsahovať keramický alebo iný obklad, reflektujúci industriálnu minulosť územia. Riešenie fasád má byť ešte detailnejšie odkomunikované v ďalších stupňoch projektovej dokumentácie. Objekt vytvorí aj polootvorený vnútroblok, kde vzniknú parkové úpravy. Autorom architektúry je kancelária Siebert + Talaš.

Aj napriek tomu, že Okresný úrad, odbor starostlivosti o životné prostedie, uviedol, že development sa nebude posudzovať, v dokumentácii je zverejnených niekoľko podmienok na eliminovanie nepriaznivých vplyvov na životné prostredie. Bytová časť projektu má byť situovaná do opačnej časti, od hlukom zaťažených pozemných komunikácií. Developer má taktiež do ďalších stupňoch dokumentácie doplniť údaje o druhu a veľkosti dreviny, ktorá bude stavbou dotknutá a zabezpečiť jej ochranu alebo ju presadiť.

V neposlednom rade, Okresný úrad odporúča realizovať variant číslo 1. Ten predpokladá vznik spomenutej stavby s občianskou vybavenosťou a garni hotelom. V nulovom variante sa počítalo aj s presadením spomenutej dreviny na plochu zelene medzi ulicou Mlynské nivy a plánovaným stavebným objektom. Prvý variant tento zámer neuvádza, aj preto sa v podmienkach nachádza požiadavka na ujasnenie si ďalšieho postupu o ochrane tejto dreviny. Druhý variant sa od prvého odlišuje v alternatívnom odvádzaní vôd z objektov a spevnených plôch. Dažďové vody mali byť podľa neho odvádzané do verejnej kanalizácie a nie do vsakovacieho zariadenia. 

Immocap a Wood&Company majú za cieľ začať výstavbu už v druhom štvrťroku 2023, čo je - mierne povedané - optimistický scenár. Reálne to nebude skôr ako v budúcom roku. V takom prípade možno očakávať dobudovanie projektu najskôr v roku 2026. Celkové náklady sa odhadujú na 17 miliónov eur.

Ulica Mlynské nivy sa premení na bulvár, ktorá spojí lokalitu s centrom mesta. Naplánovaná je tu aj električková trať. Zdroj: Immocap

Ďalší rezidenčný projekt tak dotvorí túto postupne ožívajúcu časť mesta. Nejde o nevýznamnú transformáciu. Možno celkom otvorene tvrdiť, že centrum Bratislavy sa postupne presúva do lokality Mlynské Nivy (resp. Nivy), hoci zatiaľ do jej najzápadnejšej časti. Expandovať však bude pozdĺž ulice. Millhaus zachová 40 metrov široký koridor ulice, čo je dostatok priestoru na umiestnenie širokých chodníkov, stromoradí, cyklotrás, vozovky aj plánovanej električkovej trate. 

Development sa stane súčasťou jednej z výhľadovo najvýznamnejších mestských osí v Bratislave. Projekty, ktoré sú už v lokalite dobudované – Discovery Residence od RMC Properties Slovakia, Jarabinky od spoločnosti Sibareal či čerstvo dokončené Nové Apollo od HB Reavis - dodali ulici výrazne odlišný charakter.  Rozvoj prinesie aj spomínaná nová bytová veža od Strabagu, ktorú nedávno posvätilo Hlavné mesto, alebo veľká multifunkčná schéma Mlynárka od YIT Slovakia. Naostatok, je tu aj susedný development The Mill. 

Prebudovaním oblasti sa do lokality presťahujú tisícky ľudí a štvrť získa možno až stovky tisíc metrov štvorcových pracovísk alebo retailu. Takisto by tu mala byť prítomná kvalitná verejná doprava v podobe električky, teda nosného dopravného systému Bratislavy. Prirodzeným dôsledkom takéhoto vývoja je vznik nových a nových projektov, využívajúcich atraktivitu územia. Že sú medzi nimi aj veže, nie je vôbec prekvapivé.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.