Adrian Gubčo 04.07.2025 17:02

Predmestský box namiesto mestskej dominanty? Známy reťazec vlastní lukratívny pozemok, jeho budúcnosť je otázna

Supermarkety a objekty, v ktorých sídlia, sú rozporuplnou súčasťou urbanizmu mesta. Hoci sú dôležité pre zásobovanie obyvateľstva potravinami, jednopodlažné, no priestorovo rozľahlé stavby s povrchovými parkoviskami sú vhodné skôr na predmestie. Napriek tomu aj v lukratívnych lokalitách vznikajú takéto „krabice“. Čosi podobné je teoreticky možné aj v mimoriadne perspektívnej časti Petržalky na okraji budúceho centra.

Zdroj: Google StreetView

Petržalka štandardne nie je považovaná za súčasť centra Bratislavy, čo je dané priestorovými bariérami v podobe Dunaja, Einsteinovej a v súčasnosti len riedko zastavanými časťami medzi nimi. Prirodzene, medzi Mostom SNP a Starým mostom sa nachádza Sad Janka Kráľa, kde sa stavať nebude, medzi Starým a Prístavným mostom sa však nachádza územie, oficiálne označované ako Celomestské centrum Petržalka.

Ide o územnoplánovacie pomenovanie, naznačujúce, že by do tohto priestoru malo expandovať v súčasnosti sa rozširujúce centrum Bratislavy. Tento proces sa už začal na ľavom brehu s výstavbou downtownu. O niekoľko rokov by sa mala rozbehnúť aj na pravom brehu v podobe projektov Nové Lido od JTRE a Southbank od Penta Real Estate.

Súčasťou CMC Petržalka je aj výbežok, siahajúci na juh smerom na sídlisko. Dnes je tvorený z časti trávnatou plochou, na zvyšku vybudovalo JTRE projekt Fuxova a VI Group polyfunkčný dom Starý háj. Voľný priestor bol určený pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu vo forme menšieho nákupného centra či obchodného domu.

V minulosti patrili plochy JTRE, ktoré tu chcelo postaviť „Obchodné centrum Bosákova“. Objekt mal mať dve nadzemné podlažia, pričom prvé by bolo využité pre parkovanie (s 92 parkovacími miestami) a druhé by obsahovalo obchodné priestory o výmere tritisíc metrov štvorcových. Tento zámer sa však nerealizoval, namiesto toho developer pozemok, resp. jeho časť bližšie k Bosákovej, predal spoločnosti Kaufland.

Jeden z najvýznamnejších obchodných reťazcov vtedy odmietol prezradiť, kedy by mohol na tomto mieste vybudovať svoj supermarket. Za pozornosť však stojí, že v zmysle listu vlastníctva má vlastník podľa vecného bremena povinnosť v susedstve strpieť „umiestnenie, povolenie, výstavbu, užívanie a údržbu akejkoľvek stavby vrátane výškového bytového domu tak, že bude zasahovať až k hranici oprávnených pozemkov a zaťaženého pozemku“. 

Medzičasom došlo k významnej zmene situácie – prijatá bola zmena územného plánu v podobe Zmien a doplnkov 10. Išlo práve o CMC Petržalka, ktoré bolo aktualizované v súlade s novými predstavami o optimálnom riešení celého územia medzi Dunajom a Einsteinovou, ale aj s výbežkom smerom k Bosákovej. Funkcia sa menila aj tu, pričom namiesto občianskej vybavenosti tu má byť zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, kód H.

Územný plán tu očakáva vznik bývania a polyfunkčnej zástavby, pričom občianska vybavenosť má zabezpečovať „vysokú komplexnosť prostredia centier a mestských tried“. Zariadenia obchodu a služieb sú prípustné, ale „areálové zariadenia občianskej vybavenosti s vysokou koncentráciou osôb a nárokmi na obsluhu územia“ – čo sú štandardne aj super- a hypermarkety – už prípustné nie sú. S ohľadom na polohu, prítomnosť električkovej radiály a existujúcu zástavbu v okolí by tu v zmysle plánu bol pravdepodobne ideálny polyfunkčný komplex v podobe výškového akcentu, vybavenosťou v parteri a bývaním.

Vízia CMC Petržalka rátala so vznikom výškovej dominanty alebo akcentu na predmetnom pozemku. Zdroj: JTRE

Či tu ale niečo také vznikne, nie je jasné – a ani pravdepodobné, minimálne na pozemkoch Kauflandu. V súčasnosti ešte na Slovensku neexistujú príklady integrovaných polyfunkčných developmentov, ktorých súčasťou by bol už od začiatku tento reťazec.

Kaufland samotný sa k tejto téme zatiaľ priamo vyjadriť nechce. „Neustále vyhodnocujeme nové príležitosti na rozširovanie našej obchodnej siete, ktoré by mohli priniesť zákazníkom ešte väčší komfort pri nakupovaní a v budúcnosti plánujeme otvorenie ďalšej predajne v Bratislave,“ hovorí Paulína Krajíčková, špecialista pre externú komunikáciu Kaufland Slovenská republika. „Vzhľadom na to, že všetko je zatiaľ v štádiu prípravných krokov a schvaľovacích procesov, je predčasné z našej strany hovoriť o konkrétnych detailoch.“

Podobne vyhýbavo sa k téme stavia predošlý vlastník, spoločnosť JTRE, ktorý má hlavnú zásluhu na zmene Územného plánu. „Časť voľnej plochy spoločnosť JTRE odpredala Kauflandu, druhú časť si vo vlastníctve ponechala a pripravuje na nej ďalší rozvoj územia, ktorý nadviaže na úspešný projekt Fuxova,“ konštatuje Michal Dutka, hovorca JTRE.

To je síce dobrá správa, potvrdzujúca, že v susedstve Starého Hája sa bude stavať, nerieši to ale otázku vzniku supermarketu. Kaufland by sa totiž mohol oprieť o zámer Obchodné centrum Bosákova, ktorý malo v minulosti územné rozhodnutie. Bola by to chyba, ktorú by sa navyše pravdepodobne nepodarilo napraviť dlhé roky, možno desaťročia.

Dôkazy sú viditeľné hneď na niekoľkých miestach v celom meste. Najbližší k predmetnému pozemku sa nachádza západne od Jantárovej cesty, kde sa nachádza supermarket reťazca Billa. Nízky a rozľahlý objekt zaberá spolu s parkoviskom priestor, kde by napríklad mesto vedelo umiestniť hneď niekoľko nájomných domov v rozsahu čerstvo dokončenej bytovky na Muchovom námestí. Pokiaľ by bol v podobnom duchu využitý celý priestor až po Farského, vzniknúť by tu mohli stovky bytov, zelený vnútroblok a supermarket v parteri novostavby.

Supermarkety a hypermarkety sú vo svojej klasickej podobe synonymom efektivity z pohľadu investora a synonymom neefektivity z pohľadu mesta. Keďže pôda nie je na Slovensku vnímaná ako cenná pod falošnou predstavou, že jej je neobmedzené množstvo, slovenské mestá aj obce sú pokryté krabicami obchodných reťazcov. Reťazce sú v skutočnosti najväčšími developmermi v krajine.

V prípade vzácnych pozemkov neďaleko centra mesta je však namieste, aby sa k ich využitiu pristupovalo zodpovednejšie. Jednoduchý nízky objekt môže obsadiť miesto, kde by mohli bývať stovky rodín. Z dlhodobého pohľadu ide o neekonomické aj neekologické konanie s negatívnymi následkami.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.