Adrian Gubčo 15.07.2025 13:40
Nenápadná prestavba, netradičný produkt. Na okraji Starého Mesta bol nahradený starý dom, vzniknú tu investičné byty
Popri veľkých a viditeľných projektoch vznikajú v Bratislave aj menšie realizácie, zamerané na špecifických klientov. Patria k nim aj investori, ktorí chcú využiť rastúci potenciál mesta z hľadiska cestovného ruchu. Byty tak prenajímajú v podobe služieb ako AirBnB. Takýto zámer sa pred niekoľkými mesiacmi rozbehol aj na Smrečianskej, pričom rýchlo smeruje k dokončeniu.
Zdroj: Herrys, Nino Belovič / YIM.BA
Smrečianska je nenápadná ulica na okraji katastra Starého Mesta. Dotýka sa Nového Mesta, pričom na druhej strane katastrálnej hranice je obľúbený park na Račianskom mýte. V neveľkej vzdialenosti je dôležitá zastávka verejnej dopravy s dobrým spojením na Hlavnú železničnú stanicu, Trnavské mýto aj autobusovú stanicu. Z investičného hľadiska ide o mimoriadne výhodnú polohu.
Očividne si to myslí aj spoločnosť MDMK Group, s.r.o. Ide o developera, zameriavajúceho sa na komerčný development priemyselných a obchodných nehnuteľností na západnom Slovensku. Okrem toho však má aj niekoľko rezidenčných projektov. Firma dávnejšie zrealizovala polyfunkčný dom s bývaním na Ľadovej 9. Teraz sa posunula o ulicu ďalej, keď získala starší zanedbaný dom na Smrečianskej 7.
Išlo o štandardnú zástavbu predmestského typu, aká sa tu vyformovala na konci 19. a začiatku 20. storočia. Dotvárala kolorit štvrte medzi železničnou traťou na severe a Šancovou ulicou na juhu, inak ale nemal dom zásadnú architektonickú hodnotu. Aj preto ho mohol investor zbúrať a na jeho mieste navrhnúť nový projekt.
Bytový dom Smrečianska definuje jeho predajca, realitná kancelária Herrys, ako investičné byty s parkovaním v Starom Meste. Pôjde o pomerne jednoduchý objekt, ktorý bude mať od ulice dve podlažia a obytné podkrovie. Smerom do dvora bude mať plnohodnotné tri podlažia, pričom prízemie bude tvorené parkovaním. Umiestnených tu bude len osem bytov a apartmánov, pričom štyri budú jednoizbové a štyri jedenapolizbové.
Je tak viac ako očividné, že ide najmä o investičné jednotky. Potvrdzuje to aj Daniel Kúth, konateľ v spoločnosti MDMK Group, s.r.o. „Prvé bývanie, investičné byty, mestské bývanie, dlhodobý prenájom a pod., konzervatívna investícia a následné vlastné užívanie,“ sumarizuje typy bývania v tomto projekte. Podľa neho ide o dobre nastavený koncept. „O správnom zacielení projektu a jeho vysokom štandarde svedčí aj objem 50% predaných bytov len po spustení predaja,“ konštatuje.
Spomínaný štandard pomôže budúcim majiteľom znížiť prevádzkové náklady. „Štandard projektu je nastavený vysoko, okrem samostatného a dostatočne nadimenzovaného parkovania priamo vo dvore objektu používame ekologický a ekonomicky efektívny systém kúrenia a chladenia prostredníctvom stropov,“ popisuje Kúth. „Zdrojom tepla a chladu bude moderné ekologické tepelné čerpadlo.“
Ceny zostávajúcich rezidencií sa pohybujú medzi 180-tisíc eurami za jedenapolizbovú jednotku na treťom podlaží bez balkónu, po necelých 209-tisíc eur za jednoizbák s balkónom. Predajná stránka nešpecifikuje, či to je aj s parkovacím miestom, podľa informácií YIM.BA ich ale treba dokúpiť nad rámec predajnej ceny.
Dom bude prispôsobený na využívanie vo forme AirBnB. „Je tam spravená predpríprava na elektrické zámky pre každý byt, kobka na podlaží s predprípravou na práčku/sušičku, minimalizované spoločné priestory, ovládanie kúrenia a chladenia cez aplikáciu,“ vypočítava developer. Všetky tieto riešenia umožnia minimalizovať náklady pri súčasnom maximalizovaní výnosu.
Architektúra zo strany ulice bude do istej miery nadväzovať na pôvodný výraz domu. Dané to je pravdepodobne najmä tým, že táto štvrť ešte patrí do pamiatkovej zóny, konkrétne do centrálnej mestskej oblasti, kde sa k výstavbe vyjadrujú pamiatkari. Od dvora bude mať súčasný výraz, dotvorený balkónmi. Autorom riešenia je architekt Peter Šterdas zo spoločnosti timARCH.
Realizácia projektu začala pred niekoľkými mesiacmi asanáciou starého domu. Stavebník sa okamžite pustil do výstavby nového domu. Keďže sa podzemné podlažia nerealizovali, objekt rýchlo rastie. Podľa investora by mal byť dokončený na jar 2026.
Na Ľadovej bol tiež prestavaný dom, hoci so sporným výsledkom. Autor: Nino Belovič / YIM.BA
Bytový dom Smrečianska je príkladom nenápadného, no postupujúceho zahusťovania centra. Ide o prirodzený dopad klesajúceho objemu stavebných pozemkov vo vnútornom meste pri súčasnom pretrvávajúcom záujme o nehnuteľnosti v tejto časti Bratislavy. O niekoľko rokov budú dobudované posledné väčšie projekty v Starom Meste, investorom tak zostanú len prieluky, prestavby či nadstavby.
Ide o proces, prirodzený pre centrá európskych miest. Kombinácia nedostatku pozemkov a pamiatkovej ochrany znemožňuje masívnu výstavbu, preto je možná len efektivizácia existujúcej štruktúry. V Bratislave, poznačenej masívnym búraním v minulosti, prišiel tento vývoj s oneskorením, teraz je už ale v podstate tu.
Ani zďaleka nemusí ísť o zlú správu. Výsledkom totiž môžu byť netradičné a príťažlivé architektonické riešenia, rekonštrukcie zanedbaných budov, oživenie lokalít aj rast mierky v uliciach, kde je zbytočne nízka. Príkladom je napokon aj Smrečianska, kde by vôbec neprekážalo, ak by miestne domy mali namiesto jedného podlažia dve, tri, alebo aj štyri. Napokon, nejde už o predmestie Bratislavy.
Takéto projekty tu v skutočnosti už vznikajú. Novostavby pribudli v poslednej dobe na Ľadovej, Palárikovej a pripravujú sa na Čajakovej či na Šancovej. Na scelenie ešte čakajú prieluky na Beskydskej, Jelenej aj Železničiarskej.
Je možné, že časť projektov bude taktiež využívaná ako AirBnB. V mnohých mestách je táto služba považovaná za nepriateľa, pretože zvyšuje ceny bývania. V prípade Bratislavy, kde je ale takýchto bytov oproti reálnej potrebe novej rezidenčnej výstavby minimum, ide o zlomkové čísla. Rozvoj centra aj prostredníctvom investičných bytov tak zostáva pozitívnym procesom.
Fotografie Smrečianskej 7 z 22.6.2025.
Sledujte YIM.BA na Instagrame.
Sledujte YIM.BA na YouTube.
