Adrian Gubčo 21.01.2022 17:44

Nesto odhaľuje svoj koncept co-livingu

V Petržalke sa postupne rozbieha výstavba projektu Nesto od developera Lucron. Táto vlajková loď spoločnosti prichádza s ambíciou vytvoriť namiesto banálneho obytného súboru živú a kreatívnu komunitu, ktorá bude priťahovať široké skupiny obyvateľstva. Nástrojom k tomu majú byť aj developermi zriedka využívané koncepty bývania – vrátane co-livingu, teda špecifického typu nájomného bývania.

Zdroj: Lucron

Lucron rozbehol výstavbu Nesta v priebehu minulej jesene, po niekoľkých rokoch príprav. V priestore medzi diaľnicou D2, Kopčianskou ulicou, štátnou hranicou s Rakúskom a Bratskou má v najbližších rokoch postupne vyrásť mestská štvrť s tisíckami obyvateľov, s kanceláriami, retailom, ako aj rozsiahlou občianskou vybavenosťou či dokonca skladmi, dielňami a menšími výrobnými podnikmi. Vo výsledku by malo mať Nesto okolo 15-tisíc obyvateľov a rozdelené bude do dvoch častí – Nesto-Juh a Nesto-Sever. Ide o súčasť predpokladanej plošnej expanzie Bratislavy smerom k rakúskej hranici.

Pre developera tak ide o veľkú výzvu. Byty by síce pravdepodobne predal tak či tak, spoločnosť však tvrdí, že Nesto bude prvou uhlíkovo neutrálnou a kreatívnou štvrťou na Slovensku. Zároveň má byť plne sebestačná a budovaná na koncepte 20-minútového mesta. To v preklade znamená, že do 20 minút peši alebo na bicykli by mali byť obyvatelia schopní naplniť všetky svoje životné potreby (hoci 20 minút na bicykli je pomerne dosť – za takú dobu sa dá dostať do centra Bratislavy). To predpokladá výstavbu nielen priestorov pre retail, ale aj vzdelávacích a zdravotníckych zariadení, kultúrnych priestorov, športovísk, miest pre prácu, ako aj verejných priestorov pre rekreáciu.

V posledných týždňoch sa zatiaľ naštartovala výstavba komerčnej časti Nesta v podobe trojice šesťpodlažných bytových domov. Budovy budú tvoriť juhozápadnú hranu budúceho námestia, ktoré bude akýmsi nástupným priestorom do Nesta z juhu. Z juhozápadnej strany sa zas budú približovať k hranici s Rakúskom (vzdialená bude pár desiatok metrov). Prízemie smerom do námestia bude vyplnené obchodnými prevádzkami. Dobudovanie týchto prvých domov sa očakáva na konci roka 2023, odovzdávanie bytov tak možno predpokladať v prvej polovici roka 2024.

Predaj zatiaľ nejde najhoršie – zo 164 ponúkaných bytov je ešte voľných 89. Štandard je mierne nadpriemerný, výhodou je prítomnosť podlahového kúrenia a prípravy na exteriérové žalúzie. Dispozície väčšiny bytov sú do veľkej miery klasické, podobné ako v mnohých bratislavských novostavbách. Ceny však nie sú najnižšie – priemerná cena je okolo 4-tisíc eur za meter štvorcový, pri menších bytoch je to však výrazne viac. Parkovacie miesto stojí 18-tisíc eur.

Nesto tak nemusí byť pre každého, zvlášť pre (najmä) mladších ľudí, ktorí nemajú záujem sa viazať, nemajú dostatok prostriedkov na kúpu bytu alebo nechcú využívať automobil. Lucron tvrdí, že ide o nemalú skupinu potenciálnych klientov. Hoci na Slovensku sa vo všeobecnosti preferuje bývanie v bytoch v osobnom vlastníctve, podľa analýz developera vyplýva, že rastie záujem aj o rozličné typy nájomného bývania.

 

Co-living má vzniknúť v bloku domov pri vstupe do Nesta od Kopčianskej. Zdroj: Lucron

 

Za vhodnú odpoveď preto považuje co-living, teda bývanie, v rámci ktorého obyvatelia disponujú vlastnými (prenajímanými) izbami s kúpeľňami, denné časti sú však spoločné. Rezidenti majú zdieľať kuchyne, jedálne, práčovne, spoločenské miestnosti, recepciu či terasy. Lucron tento koncept prirovnáva k hotelu s rozvojom komunitných vzťahov. Očividne si však je vedomý toho, že mnohým ľuďom bude co-living pripomínať skôr „internát pre dospelých“. Rozdielom má byť prítomnosť jasných pravidiel. Po určitom čase napríklad už nebude možné vykonávať hlučné aktivity alebo sa dlhšie pohybovať v spoločenských častiach priestoru.

Užívatelia co-livingu sa nebudú musieť viazať dlhými zmluvami, ako v prípade klasického nájomného bývania – dostupné má byť už od niekoľko týždňov. Výhodné to je napríklad pre rozličných expatov alebo študentov. Bývanie v co-livingu bude výhodnejšie pre tých, ktorí sa zapoja do údržby spoločných priestorov. Developer chce poskytnúť viacero typov izieb aj pre mladé páry, nielen pre jednotlivcov. Okrem toho zvažuje aj vytvorenie bývania pre (aktívnych) seniorov na podobnom princípe, pričom výhodou má byť prítomnosť medicentra alebo športovísk.

Aký je zatiaľ záujem o co-living v Neste, nie je známe. Developer do tejto chvíle nedodal odpovede na moje otázky. V každom prípade, Lucron už disponuje stavebným povolením na budovu, kde sa bude co-living nachádzať. Pôjde o šesťpodlažný objekt juhovýchodne od rozostavaných bytoviek, na prízemí sa bude okrem spoločenských priestorov nachádzať aj retail. Na najvyššom podlaží bude pobytová terasa. Dátum spustenia realizácie nie je známy, pôjde však pravdepodobne o ďalšiu etapu projektu.

 

Co-living má byť založený na zdieľaní dennej časti bývania a felxibinej dobe nájmu. Zdroj: Lucron

 

K ďalším povoleným stavbám patrí administratívna budova, ktorej súčasťou majú byť coworkingové priestory, alebo zmieňované medicentrum. V ďalších etapách pravdepodobne pribudnú bytové domy, okrem pootvorených blokov aj v podobe rozvoľnenej bodovej zástavby. Tá sa bude otvárať smerom k areálu bunkra B-S 8 „Hřbitov“, okolo ktorého vznikne park. Severne od neho sa už začína územie Nesto-Sever, na ktoré aktuálne prebieha medzinárodná urbanistická súťaž.

Aktuálne predstavený koncept co-livingu by sa mal rozvinúť aj v týchto častiach Nesta. Developer danej forme bývania očividne verí, čo je však nakoniec celkom pochopiteľné. Dostupnosť bývania v Bratislave nie je dobrá a rastúce ceny vyháňajú mnohých ľudí – potenciálnych klientov – na predmestia. Pokiaľ je skutočne akceptácia iných foriem bývania taká vysoká, co-living môže byť jednou z možností, ako týchto ľudí zachytiť a poskytnúť im bývanie vo flexibilnejšej podobe. Navyše, investor môže rátať aj s veľkými komunitami zahraničných pracovníkov a študentov, ktoré v Bratislave žijú. Problémom tak ostáva predovšetkým lepšia dostupnosť do centra.

Lucron síce pripomína, že tu bola nedávno spustená nová zastávka bratislavskej MHD Nesto, to ale nemusí stačiť. Napriek veľkorysej vízii je otázne, či sa naozaj podarí, aby taká významná časť obyvateľov pracovala priamo v štvrti. Preto sa musia hľadať aj iné spôsoby spojenia so zvyškom Petržalky alebo Bratislavy. Jedným z nich môže byť výhľadové vybudovanie železničnej zastávky v Neste, čo je však ešte veľmi vzdialený plán, druhým posilnenie verejnej dopravy. Súčasťou Nesta bude hlavná ulica, prepájajúca jeho južnú a severnú časť, ako aj Bratskú s Kopčianskou. Developer tu kreslí ďalšie zastávky MHD, hoci pravdepodobne len autobusov.

Práve na tomto bude musieť developer – samozrejme, v spolupráci s mestom či mestskou časťou – zapracovať, aby bol príťažlivý pre cieľovú skupinu co-livingu. Samotný web Nesta pripomína, že dostupnosť je pre užívateľov takéhoto bývania zásadná. Štandardne ide o mestských ľudí, ktorí využívajú možnosti, ktoré mestské prostredie a jeho diverzita ponúka. Preto nebudú viazaní len k „svojej“ štvrti, alebo aj k iným častiam Bratislavy.

Bez optimálneho riešenia dopravného napojenia a motivácie k využívaniu inej ako individuálnej automobilovej dopravy navyše bude Nesto len sotva uhlíkovo neutrálnou štvrťou, resp. udržateľnou štvrťou. Priamo v rámci zóny sa môžu splniť všetky základné technologické a urbanistické nároky. Domy majú mať fotovoltaické panely, bude tu množstvo zelene, zrážky sa majú zachytávať priamo v území, otvorene sa hovorí o materskej aj základnej škole, dokonca sa narába aj s úvahami o vzniku lokálneho mestského centra. Udržateľnosť a uhlíková neutralita je ale aj o širších väzbách.

Bolo by vhodné, keby sa v koordinácii s inými aktérmi v celom širšom území preskúmali možnosti rozvoja koľajovej dopravy. Napokon, po dokončení všetkých veľkých petržalských developmentov (okrem Nesta aj Slnečníc, Nového Lida, Kapitulského dvora, premeny Matadorky a ďalších) bude mať táto mestská časť viac ako 200-tisíc obyvateľov. To si zaslúži viac ako len jednu električkovú radiálu. Dnes ich má 350-tisícová ľavobrežná časť Bratislavy štyri s piatou v predbežnej príprave.

 

Podoba Nesta sa ešte len formuje, prichádza však s prísľubom rozsiahleho bývania aj občianskej vybavenosti. Zdroj: Lucron

 

Projekt tak prináša mnohé otázky, a to je ešte len na začiatku vývoja. V minulosti sa uvažovalo aj o vzniku „woonerfs“, obytných ulíc po holandskom vzore s nízkou mierkou zástavby a predovšetkým s minimálnou premávkou automobilov. Ide o vynikajúci zdroj inšpirácie pre slovenské predmestia, v prípade Nesta je však daná hustota zástavby a zaľudnenia možno až príliš nízka. Platí to predovšetkým v prípade, že developer chce budovať taký veľký rozsah občianskej vybavenosti, vrátane verejnej vybavenosti.

Už len problémy Cresco Real Estate s pripravovanou spojenou školou v Slnečniciach sú rizikom a pripomienkou, že pri takýchto objektoch nejde len o výstavbu, ale aj o následnú prevádzku. Podobné stavby tak treba mnohokrát dotovať, a to práve výstavbou bytov. Nesto–Juh tak bude mať nepochybne mestský charakter. Koncepciu Nesta–Sever odhalí urbanistická súťaž, pričom autori budú musieť uvažovať nielen o priestorovej organizácii, ale aj o optimálnej ekonómii novej zóny, aby bola jej následná prevádzka a život udržateľná. Vhodný by bol zároveň posun od mesta s množstvom zelene (teda sídliská) k zelenému mestu, kde je každý jeden kúsok zelene zmysluplný.

Napriek všetkým týmto úvahám a otáznikom, je veľa dôvodov pre optimizmus. Hoci sú prvé bytovky po architektonickej stránke o čosi lepším štandardom, očividná je snaha o vytvorenie pre život kvalitného prostredia. Lucron má za sebou kvalitné projekty a aj Nesto zveril do rúk popredným architektom na Slovensku: Compassu, GutGut-u, Sadovsky & Architects, Šujan_Stassel, Siebert + Talaš, nájomné byty navrhuje kancelária Beef. Za podobu bytoviek v prvej fáze sú zodpovedné najmä Sadovsky & Architects, Šujan_Stassel a projekčne S + T. Okrem toho, povolenia hovoria jasnou rečou – naozaj tu vznikne nadpriemerný (oproti iným súkromným rezidenčným developmentom) rozsah vybavenosti.

Na konci Kopčianskej ulice tak očividne vzniká kus mesta s mnohými charakteristikami, pre mesto typickými. Mixovať sa tu budú rozličné funkcie, prelínať sa budú viaceré architektonické prístupy, život sa bude odohrávať do veľkej miery vonku, bude možné využívať viacero typov dopravy a rozvíjať tu bude množstvo rozličných aktivít. Predovšetkým by sa ale mohol rozšíriť záber demografických a sociálnych skupín, ktoré tu budú žiť alebo Nesto navštevovať. Špecifickú rolu v tom môže hrať o čosi dostupnejšie bývanie v co-livingu.

Nesto tak môže skutočne vytvoriť špecifickú štvrť. Hoci bude na okraji Bratislavy, predsa len môže byť akýmsi malým lokálnym centrom života. To sa však ukáže až o niekoľko rokov.  

 

Pozrite si súčasnú podobu lokality Nesta vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.