Adrian Gubčo 22.12.2021 17:20

Boj o NKKC pokračuje: Incheba a JTRE spochybňujú závery občianskeho združenia, Immocap kritiku odmieta

V priebehu minulého týždňa bola konečne zverejnená analýza Občianskeho združenia Národné kultúrne a kongresové centrum (OZ NKKC), ktorá mala odpovedať na otázku, kde by sa tento dôležitý prvok vybavenosti mal nachádzať. Pracovná skupina za najlepší návrh označila Nový Istropolis od Immocapu, čo ostatní developeri odmietajú. Odkazujú pritom na posudok Útvaru hodnoty za peniaze (ÚHP).

Zdroj: Incheba

OZ NKKC vzniklo ako reakcia na dlhodobú absenciu kvalitného kongresového centra, ako aj nedostatku priestorov pre organizáciu kultúrnych podujatí. Za združením stoja ľudia z organizácie GLOBSEC a z kultúrneho prostredia. Minulú vládu, ale do istej miery aj súčasnú, dokázalo presvedčiť o potrebe vzniku centra, ktoré by nedostatky Bratislavy v tomto smere prekonalo. Obe vlády sa zhodli na tom, že prípadná podpora – maximálne vo výške 60 miliónov eur – musí byť transparentne zdôvodnená, musí ponúkať vysokú hodnotu za peniaze a priniesť vznik skutočne kvalitného Národného kultúrneho a kongresového centra.

Občianske združenie jednotlivé vlády zaviazali k vypracovaniu Štúdie uskutočniteľnosti, ktorej cieľom bolo porovnať viacero alternatív umiestnenia a riešenia NKKC. Štúdiu vypracovala Odborná skupina, ktorú združenie ustanovilo, aby bola následne analyzovaná ÚHP. ÚHP a IKP (Inštitút kultúrnej politiky) do jej tvorby zasahoval a viaceré otázky konzultoval. Materiál má vyše tristo strán, na ktorom experti popisujú východiská, proces výberu medzi jednotlivými alternatívami, odôvodňujú výber a naznačujú možné efekty. Následná analýza ÚHP dokázala, že vznik NKKC v Bratislave má zmysel.

OZ NKKC urobilo prieskum trhu medzi najvýznamnejšími vlastníkmi pozemkov v Bratislave zo súkromného a verejného sektora. Postupnou selekciou sa ukázalo, že relevantné ponuky na vybudovanie centra sú tri: developer Immocap ponúkol umiestnenie NKKC v projekte Nový Istropolis, J&T Real Estate jeho vybudovanie v Novom Lide a Incheba predstavila koncept modernizácie a rozšírenia súčasného výstavného areálu. Podľa multikriteriálnej analýzy a dostupných podkladov od potenciálnych partnerov označila expertná skupina za najvhodnejšie umiestnenie NKKC v Novom Istropolise.

Immocap už v lete 2020 predstavil svoju víziu premenu bloku, kde sa dnes nachádza Dom odborov Istropolis. Namiesto pôvodného komplexu, ktorý bol vyhodnotený ako nezrekonštruovateľný s ohľadom na potreby moderného multifunkčného centra, má vzniknúť súčasný polyfunkčný súbor, zahŕňajúci kancelárie, bývanie, verejné priestory a predovšetkým veľké kultúrno-kongresové centrum s hotelom. Na projekt developer zorganizoval medzinárodnú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila holandská kancelária KCAP v spolupráci s nemeckým štúdiom Cityförster. Immocap už rozbehol povoľovacie konanie, projekt je v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA).

Kým Immocap stanovisko OZ NKKC víta, ostatní investori, ktorí ponúkli svoje pozemky a vízie, už takí spokojní nie sú. Prakticky okamžite po zverejnení výsledkov prieskumu reagovalo JTRE. „JTRE je silne znepokojená postupom Občianskeho združenia Národné kultúrne a kongresové centrum (OZ NKKC),“ uviedol pre TASR výkonný riaditeľ JTRE Pavel Pelikán. „Od začiatku upozorňujeme, že celý proces výberu lokality a partnera pre výstavbu Národného kultúrneho a kongresového centra v Bratislave vnímame ako netransparentný, nedôveryhodný a vopred pripravený v prospech jedného z developerov.“ Ešte radikálnejšie vyjadrenia mal minister financií Igor Matovič, ktorý nevyberaným slovníkom výsledky výberu odmietol.

Immocap reagoval na druhý deň a odmietol kritiku JTRE. „Od roku 2017, kedy sme kúpili budovu Domu odborov, opakujeme náš zámer priniesť Bratislave modernú kultúrno-spoločenskú sálu. Aj z toho dôvodu sme zrealizovali jednu z najväčších medzinárodných architektonických súťaží na Slovensku. Náš projekt zároveň považujeme na základe verejne dostupných informácií za najlepší a najreálnejší na vznik NKKC,“ vyzdvihuje kvalitu Nového Istropolisu Martin Šramko, CEO spoločnosti Immocap. „Ohradzujeme sa voči tvrdeniam konkurencie, ktorá nebola v posudzovaní ÚHP úspešná a ktorá sa namiesto odborného a detailného predstavenia svojich riešení uchyľuje k nepodloženým útokom.“

Priamočiary postup, po ktorom by po odhalení výsledkov štúdie vláda pristúpila k schváleniu grantu v adekvátnej výške a mohlo sa prejsť k ďalším stupňom prípravy NKKC, je tak nepravdepodobný. Odmietnutí developeri totiž aj naďalej pokračujú v spochybňovaní jej výsledkov.

 

Štúdia uskutočniteľnosti považuje za najlepšie miesto pre umiestnenie NKKC Nový Istropolis. Zdroj: Immocap

 

JTRE totiž spoločne s Inchebou pripravili komplexnejšie stanovisko, v ktorom potvrdili predošlé výhrady. „Obe spoločnosti počas celého procesu vedeného pracovnou skupinou OZ NKKC vyjadrovali viaceré výhrady a upozorňovali na nedostatočnú komunikáciu a verejnú kontrolu prípravy štúdie uskutočniteľnosti pre projekt, ktorý sa uchádza o štátnu pomoc vo výške 60 miliónov eur,“ konštatujú. Pripomínajú, že ÚHP vo svojej analýze potvrdil viaceré výhrady JTRE.

Obe firmy narážajú predovšetkým na nastavenie parametrov NKKC, vychádzajúce zo štúdie spoločnosti EY. JTRE aj Incheba údajne upozorňovali pracovnú skupinu občianskeho združenia, že nezohľadňuje alternatívu centra s menšou alebo väčšou kapacitou, alebo možnosti rozdelenia štátnej podpory medzi viacero projektov, vrátane renovácie existujúcich objektov. ÚHP vo svojej analýze zas navrhuje prehodnotenie kapacity a úrovne centra, aby sa dosiahla vyššia hodnota za peniaze. JTRE aj Incheba dodávajú, že takéto varianty ponúkali.

K ďalším výhradám patrí zohľadňovanie stupňa prípravy projektu v analýze pracovnej skupiny, fakt, že štúdiu pripravovalo občianske združenie a nie štát, absencia verejnej kontroly (pričom investori naznačujú, že cieľom bolo financie prihodiť Novému Istropolisu) a nesprávne východiská pôvodnej štúdie. Inchebe sa nepozdáva, že podľa OZ NKKC nie sú v Bratislave vhodné priestory pre organizáciu podujatí, pričom v jej priestoroch sa konalo 250 koncertov alebo 110 kongresov vrátane množstva štátnických podujatí na najvyššej úrovni. JTRE a Incheba sa sťažujú aj na nedostatočnú komunikáciu s OZ NKKC a vyzývajú na zverejnenie existujúcej komunikácie, ktorá potvrdí výhrady firiem. Dodávajú, že na samotnú štúdiu uskutočniteľnosti budú reagovať po jej naštudovaní.

JTRE aj Incheba tak pristúpili k spochybneniu celého procesu výberu umiestnenia NKKC, namiesto kritickej diskusie o projekte samotnom. Immocap je presvedčený kvalitou svojho návrhu. „Sme pripravení kedykoľvek verejne a transparentne prezentovať pripravenosť a kvalitu nášho projektu, tak, ako sme to urobili v prípade prieskumu trhu,“ deklaruje Martin Šramko. „Ponúkli sme spolufinancovanie NKKC vlastnými zdrojmi vo výške 15,6 milióna EUR, vrátane poskytnutia pozemku.“ Ak však bude celý doterajší proces zastavený – čo naznačuje aj postoj ministra financií – bude to v podstate jedno.

Je skutočne pravdou, že ÚHP odmietlo potvrdiť Nový Istropolis ako projekt s najvyššou hodnotou za peniaze. Treba však upozorniť, že odmietlo Nový Istropolis v danom rozsahu a pri danom postupe vzniku NKKC. To ho nevylučuje ako možnú najlepšiu alternatívu – ak developer svoj projekt upraví, OZ NKKC presvedčí verejnosť o správnom nastavení podmienok alebo budú vypracované ďalšie stratégie a porovnania, ktoré zahrnú iné alternatívy vzniku NKKC. V každom prípade, príprava projektu sa tým natiahne. Vláda (vlády) totiž zvykne na hodnotenia ÚHP celkom prihliadať.

 

JTRE tvrdí, že dokáže ponúknuť lepšiu alternatívu v Novom Lide. Zdroj: J&T Real Estate

 

Je na diskusiu, či to Bratislave prospeje. JTRE aj Incheba môžu mať nakoniec lepšie projekty z hľadiska hodnoty za peniaze, to však neznamená, že budú aj kvalitnejšie. Kvalita sa nedá vyjadriť len ekonomickými ukazovateľmi, ale aj zložitejšie hodnotiteľnými kritériami: úrovňou architektúry, prepojením s mestom, vznikom atraktívneho prostredia a podobne. V tomto smere má problém najmä Incheba. Tá ponúkla realizáciu lacnejšieho projektu oproti pôvodným plánom, čím zlepšila efektivitu, ale znížila jeho pozitívny dopad na značku Bratislavy – lebo aj o to sa hrá. Z verejne prezentovaných výstupov sa Incheba svojim konkurentom nevyrovná okrem ceny skoro v ničom.

Nové Lido je na tom lepšie. Má za sebou skúseného developera, ktorý disponuje lukratívnym pozemkom v stave greenfieldu a v srdci štvrte, ktorá bude rozšírením centra Bratislavy. To otvára široké možnosti jeho prebudovania. Vysoko flexibilný bude aj v prípade zmeny parametrov, keďže dizajn NKKC od JTRE ešte nie je uzavretý a má byť predmetom architektonickej súťaže. Nakoniec tak môže byť na vyššej úrovni ako Nový Istropolis. Problémom je hlavne stav pripravenosti, pozemkové vzťahy a stav Územného plánu, ktorý výstavbe v Novom Lide nateraz bráni. JTRE však tvrdí, že zmeny sú na dohľad a onedlho sa Nové Lido otvorí pre vznik prvých objektov.

Napokon, Nový Istropolis je dnes prezentovaný (takmer) v stave, ako by vyzeral, keby NKKC vzniklo na Trnavskom mýte. Ak by ale dotácia smerovala inde, považujem jeho úpravy za pravdepodobné. „Sme pripravení diskutovať s vládou, Ministerstvom financií a NKKC  o najlepšom možnom riešení a aj v prípade, ak padne rozhodnutie o inom variante poskytnutia dotácie, budeme si za svojím projektom stáť a ponúkať ho naďalej s cieľom povýšiť kultúru v Novom Istropolise,“ tvrdí Martin Šramko. To však neznamená, že multifunkčné centrum bude pracovať s takými istými číslami. Súkromný investor nebude dotovať stratovú prevádzku príliš veľkého kultúrneho objektu.

Ak by sa teda štát rozhodol umiestniť NKKC v Novom Lide, Bratislava môže získať kvalitné a reprezentatívne centrum, ktoré bude spoločenským jadrom nielen plánovanej štvrte, ale aj rozvíjajúceho sa downtownu na oboch brehoch Dunaja. Zároveň na Trnavskom mýte vznikne Nový Istropolis, hoci pravdepodobne v menej ambicióznej podobe, ako to aktuálne prezentujú vizualizácie. Obeťou bude pôvodný Istropolis, ktorý má mnoho problémov, stále ale ostáva zaujímavou neskoromodernistickou architektúrou, ktorá má svoju hodnotu. Pokiaľ nebude jeho náhrada dostatočne kvalitná (a NKKC bude aj tak inde), možno bude predsa len vhodnejšie ho zachovať.

Alternatívou je pracovnou skupinou preferovaný variant, kedy bude NKKC predsa len v Novom Istropolise. V Novom Lide ostane dôležitý priestor, určený pre vznik kultúrneho objektu. Developer dlhodobo opakuje, že tu má byť takáto funkcia umiestnená – už od času, kedy nebolo o NKKC ani chýru, ani slychu. Bratislava tak môže získať hneď dva špičkové priestory, síce pravdepodobne s mierne odlišnými funkciami, stále ale prínosné pre okolie. Ak navyše pôjde o verejnú inštitúciu, JTRE bude profitovať tak či tak.

Považujem preto za trochu zvláštne, že významný developer tému rieši tak intenzívne, že neváha pridávať demagogické komentáre v diskusiách na sociálnej sieti. Miera osobnej angažovanosti je obdivuhodná. Určite ale nie som jediný, kto by radšej videl, ako chce spoločnosť potvrdiť pred verejnosťou, že jeho projekt nie je najlepším riešením len kvôli zisku dotácie, ale aj z hľadiska budúceho rozvoja a obrazu Bratislavy. Zatiaľ totiž prináša len prísľuby v podobe pár vizualizácií a doprovodného textu, namiesto konkrétnej dokumentácie – aj preto sa pracovná skupina rozhodla NKKC odporučiť inde.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.